Immobilienfinanzierung: Was steckt dahinter?
In Deutschland beinhaltet eine Immobilienfinanzierung in den meisten Fällen ein Annuitätendarlehen. Die Besonderheit des Darlehens liegt in den konstanten Rückzahlungsbeträgen, welche über die gesamte Kreditlaufzeit gleichbleiben. Die Tilgungsrate besteht aus zwei Teilen: einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Während die Zinsen die „Gebühr“ an die Bank darstellen, ist die Tilgung für die Rückzahlung des Kredits zuständig.
Hierzu ein Beispiel:
Die Bank gewährt einen Kredit für den Kauf einer Immobilie in Höhe von 100.000 Euro zu folgenden Konditionen:
- Kaufpreis (100.000 €)
- Jährliche Zinsen (2.000 € / 2 %)
- Jährliche Tilgung (2.000 € / 2 %)
- Jährliche Bankrate (4.000 € / 4 %)
- Monatliche Rate (333 €)
Die monatliche Rate in Höhe von 333 Euro bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Ab dem zweiten Monat sind weniger Zinsen zu zahlen, da durch die Tilgung im ersten Monat auch die Restschulden weniger werden. Das Ersparte wiederum fließt in die Tilgungsrate, die ab dem zweiten Monat höher ausfällt. Anhand dieses Beispiels dauert es 36 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist. Das kann sich mit Ablauf der Zinsbindung jedoch ändern.
Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil bei einer Immobilienfinanzierung sein?
Was ist sinnvoll für den Käufer und was für die Bank? Der Eigenkapitalanteil stellt den Anker der Immobilienfinanzierung dar. Grundsätzlich gilt: Je weniger Eigenkapital, desto lohnender ist die Investition aus rein rechnerischer Sicht. Dabei spielt es keine Rolle das eingesparte Geld zurückzuhalten, sondern es an anderer Stelle – beispielsweise für eine zweite Immobilie – einzusetzen. Wird ein Großteil des Eigenkapitals in eine Immobilie investiert, ist das Geld daran gebunden. Doch gerade zu Beginn des Kaufs ist ein Puffer von mindestens 10.000 - 20.000 Euro auf dem Konto empfehlenswert, um Rücklagen für Mietausfall und Reparaturen aufzubauen.
In den meisten Fällen gewährt die Bank problemlos ein Immobiliendarlehen. Da die Schulden, in Form der Immobilie, einen echten Gegenwert darstellen. Gleichwohl muss sich die Bank bezüglich einer Rückzahlung des Kredits sicher sein, weshalb sie sich eine Grundschuld in das Grundbuch der Wohnung eintragen lässt. Damit haftet die Wohnung für die Schulden und kann im Ernstfall von der Bank verkauft werden.
Hierzu folgendes Beispiel:
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 200.000 Euro, davon sollen 100.000 Euro von der Bank geliehen werden. Es handelt sich um eine 50 % Finanzierung und weist ein sehr gesundes Verhältnis zwischen dem Eigenkapitalanteil und dem Darlehen auf. Die Kreditvergabe seitens der Bank wird ohne Weiteres erfolgen. Bei einer 100 % Finanzierung, sprich einem Kredit in Höhe von 200.000 Euro, wird die Bank die Bonität genau überprüfen. Das ist insofern von Vorteil, als das den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenübersteht, um eine Verschuldung zu vermeiden. Durch die Überprüfung wird bankseitig sichergestellt, dass den Schulden ein echter sicherer Gegenwert gegenübersteht, um vor einer Überschuldung zu schützen.
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Für eine optimale Nutzung des Geldes ist eine 100 % Finanzierung sinnvoll. Die Kaufnebenkosten sind jedoch außen vor zu lassen, um eine stabile und sichere Finanzierung mit guten Bankkonditionen zu erhalten. Grund: Bei einer Finanzierung über die 100 % hinaus, werden zunächst der Notar sowie die Grunderwerbssteuer bezahlt. Damit steht im ersten Jahr die Rückzahlung der Kaufnebenkosten, statt des Kredits im Vordergrund.
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Welche Zinsbindungsfrist ist bei der Immobilienfinanzierung sinnvoll?
Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem fest vereinbarte Zinskonditionen für einen Kredit gelten. Je länger der Zeitraum für die Zinsbindung ist, desto höher wird der Zinsaufschlag sein, denn Sicherheit kostet Geld. In den meisten Fällen setzt die Bank 10-15 Jahre an. Ein Zeitraum, der auch für den Kreditnehmer sinnvoll ist. Dadurch erhält er die Sicherheit für seinen Finanzierungsplan und die Gewissheit, sich den Kredit über die Laufzeit hinweg leisten zu können. Mit Ende der Frist entsteht meistens ein Risiko, da noch Restschulden zu tilgen sind. Es werden neue Konditionen mit der Bank vereinbart, die im Falle einer Steigerung des Zinssatzes von Nachteil sein können. Die Rate und die damit verbundene Rückzahlungslast steigt.
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Aufgrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus sollte man sich den Zinssatz möglichst lange sichern. Das beinhaltet in der Regel eine Laufzeit von 10-15 Jahren. Banken, die über diesen Zeitraum hinausgehen, sind eher selten zu finden. Ausnahmen sind Objekte mit professionellen Aufwertungsstrategien. Nach Ablauf der Zinsbindung ist ein Aussteigen aus dem Kreditvertrag sowie das Wechseln der Bank möglich. Inwieweit das allerdings sinnvoll ist, hat jeder selbst zu entscheiden.
Zinsen und Tilgung: Vorausschauend kalkuliert, gut investiert.
Was die Tilgungsrate betrifft, so ist es im Interesse der Bank die Schulden mittels einer hohen Tilgung zügig zu begleichen. Eine Tilgungsrate unter 2 % wird in aller Regel nicht angeboten. Der Kreditnehmer wiederum ist mit einem möglichst niedrigen Tilgungssatz gut beraten. Je geringer die Tilgung, desto höher ist die monatliche Liquidität als Puffer für Instandhaltungen oder Mietausfall. Zu beachten gilt: Bei zu niedriger Tilgung, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens. Folglich sind auch mit Beginn der Rente noch Schulden offen.
Wir von immocation empfehlen:
Eine 2-3 % Tilgung mit der Bank ist zu vereinbaren. Eine höhere Tilgungsrate ist ratsam, wenn das Einkommen aus der Wohnung als zusätzliche Rente genutzt werden soll. Aber auch Sondertilgungen – in Form einer Einmalzahlung – sind eine gute Möglichkeit, um den Kredit zügig zu tilgen. Mit Blick auf die niedrigen Zinsen raten wir, nicht immer um die letzten 0,1 % Zins mit der Bank zu feilschen. In diesem Sinne: Viel Erfolg bei der Immobilienfinanzierung, es lohnt sich!
UPDATE vom 24.09.2020:
Ergänzend zum Video weist unser Finanzierungsexperte Andreas Pfestroff noch auf folgende Punkte hin:
„Die meisten Banken wünschen sich bei einer Immobilienfinanzierung 10-20 % Eigenkapital. Des Weiteren setzt sie in den meisten Fällen eine Zinsbindung von 10-20 Jahren an. Meine Empfehlung ist es, statt mit der Bank um Kleinigkeiten zu feilschen, das Hauptaugenmerk auf eine gute strategische Bankpartnerschaft zu legen.”
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Dieser Artikel basiert auf folgendem Video, das am 13.01.2018 veröffentlicht wurde:
Moin zusammen, ich würde mich freuen wenn ihr Videos, Kalkulationen, Empfehlungen und Artikel auf die aktuellen Marktbedingungen anpassen würdet.
Zinsen sind massiv gestiegen, Baureihe haben sich ebenso verändert, so dass Artikel, Videos und Blogs aus 2018 – 2020 heute keinen wirklichen Mehrwert mehr leisten, da sie auch von falschen Rahmenbedingungen ausgehen.