Immobilien als Kapitalanlage: 36 Wohneinheiten in einem Jahr?

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Eine Immobilie als Altersvorsorge: Wie alles begann

Sebastians Geschichte beginnt in der kleinsten Großstadt Deutschlands – in Hildesheim. 13 Jahre lang war er als Informatiker tätig, bis er als selbständiger Unternehmer in die Friseurindustrie wechselte. 2011 kaufte er eine Immobilie zur Eigennutzung, ohne großes Immobilienwissen. Als selbständiger Unternehmer waren seine Erwartungen gegenüber der gesetzlichen Rentenversicherung gering. Mit dem Kauf der Wohnung wollte er sich ein Einkommen im Alter sichern. Seine erste Immobilie: In guter Wohnlage, 2 Zimmer, 63 qm mit Erdgeschoss Hochparterre und Garage. Die Instandhaltungskosten lagen bei 15.000 Euro, da die Wohnung eine Komplettsanierung benötigte. Mittlerweile ist die Wohnung vermietet und Sebastian lebt mit seiner Familie in einem Einfamilienhaus.

Die erste Immobilie in Zahlen:

  • Kaufpreis: 63.000 €
  • Aktuelle Mietrendite: 8 %
  • Instandhaltungskosten: 15.000 €
  • Monatlicher Cashflow: -26 €


Die zweite Immobilie folgte im Jahr 2013. Der Plan: Eine weitere Kapitalanlage zu erwerben. Auch bei diesem Kauf verfolgte Sebastian keine bestimmte Strategie. Fündig wurde er über Immoscout. Ein altes Kirchenzentrum, vom Bauträger in 11 Wohneinheiten umgebaut. Dort kaufte er eine Wohnung mit 60 qm, komplett saniert. Lediglich das Dach wurde zwischenzeitlich fällig mit einer Sonderumlage von 3.000 Euro. Die Wohnung ließ sich problemlos vermieten und hat sich grundsätzlich gut entwickelt. Aufgrund des hohen Quadratmeterkaufpreises des Bauträgers (mit 1.500 Euro), lag der Cashflow anfänglich mit 30-40 Euro im negativen Bereich. Folglich ergibt sich eine Mietrendite von 5,1 %.

Die zweite Immobilie in Zahlen:

  • Kaufpreis: 92.000 €
  • Mietrendite bei Kauf: 4,7 %
  • Aktuelle Mietrendite: 5,1 %
  • Instandhaltungskosten: 3.000 €
  • Cashflow: 10 €

In Immobilien investieren? 

Sebastian ist sich sicher: „Ja, auf jeden Fall!” Damit startet 2018 seine Karriere als Immobilieninvestor. Ursprung war die Immobilie des Bauträgers. 2013 forderte die Bank für die Finanzierung einen Zinssatz von 4 %. Keine optimale Lösung für Sebastian, weshalb sie sich schließlich auf 3 % Zinsen mit 5 Jahren Zinsbindung einigten. Nach deren Ablauf in 2018 machte sich Sebastian Gedanken über die Weiterfinanzierung. Die Wohnung verkaufen oder weiterfinanzieren? Sein Entschluss: Wohnung behalten und mit 2,5 % Zinsen weiterfinanzieren. Spekulationssteuer? Ein Begriff, der ihm bis dato völlig unbekannt war. Gleichzeitig ließ ihn die Vorstellung in weitere Immobilien zu investieren, um Passives Einkommen aufzubauen, nicht mehr los. Auch als Buy and Hold Strategie bekannt: Immobilien kaufen, um sie langfristig im Bestand zu halten. Mit dem Kauf zwei weiterer Wohnungen begann für Sebastian ein intensiver Lernprozess rundum Immobilien.

Wie ist der Standort Hildesheim aus Investorensicht einzuschätzen?

Diese Frage richteten wir an Sebastian. Seine Antwort: „Ich sehe eine gute Entwicklung und gehe davon aus, dass wir in Zukunft nicht weniger Einwohner haben werden. Bosch Blaupunkt war einmal der größte Arbeitgeber in Hildesheim. Trotz Mitarbeiterabbau hat sich die Einwohnerzahl nicht verringert. Auch steigt der Konkurrenzkampf bei den Investoren untereinander. Gerade das Bieterverfahren ist keine Seltenheit mehr.“

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Sebastians größter Immobilien-Fehler?

Unkenntnis darüber, was im Mietvertrag steht. Mit dem dritten Wohnungskauf 2018 unterlief Sebastian sein bisher größter Immobilien-Fehler. Da die Wohnung für 240 Euro monatlich vermietet war, plante er eine Mieterhöhung. Diese sollte ihm eine 5 %ige Mietrendite sichern. Der Gedanke, den bestehenden Mietvertrag vorab zu überprüfen, kam ihm nicht. Es folgte die Hiobsbotschaft: „Die Miete bleibt bis zum Auszug des Mieters unverändert.“ So die Abmachung des Vorvermieters mit den Mietern. Demnach blieb ihm nichts anderes übrig, als die bisherigen Konditionen beizubehalten. Kurze Zeit später kam es zum Auszug des Mieters aufgrund seines hohen Alters und seines gesundheitlich kritischen Zustands. Damit vermietete Sebastian die Wohnung an eine neue Mieterin für 8€/qm. Nach nur einem Jahr zog auch sie aus, sodass er die Miete ein weiteres Mal anhob – auf 10€/qm. Aktuell liegt seine Mietrendite bei 7,27 % und der Cashflow bei 45 Euro. 

Die dritte Immobilie in Zahlen:

  • Kaufpreis: 66.000 €
  • Mietrendite bei Kauf: 4,36 %
  • Aktuelle Mietrendite: 7,27 %
  • Cashflow: 46 €


Fündig wurde Sebastian erneut auf Immoscout. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 42 qm. Die Eingangstür wurde erneuert und das Haus befindet sich in einem gepflegten Zustand. Allerdings ist die Elektrik in die Jahre gekommen und auch in der Küche gibt es noch einen Gasofen. Das sind Instandhaltungsmaßnahmen, die in den nächsten Jahren auf Sebastian zukommen.

Eine Wohnung inklusive Nebenkosten kaufen?

Die vierte Immobilie erwarb Sebastian zeitgleich mit dem dritten Objekt. Ebenfalls in zentraler Lage in Hildesheim. Beide Wohnungen präsentierte er der Bank und kam in Summe auf einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro. Darüber hinaus finanzierte er die Wohnung inklusive Nebenkosten, was er heute so nicht mehr tun würde. Grund: Bei einer Finanzierung über die 100 % hinaus, werden zunächst der Notar sowie die Grunderwerbssteuer bezahlt. Damit steht im ersten Jahr die Rückzahlung der Kaufnebenkosten, statt der Kredit selbst im Vordergrund. Der Wohnungskauf verlief reibungslos und auch der Kontakt zum Makler entwickelte sich positiv. Dadurch bot sich Sebastian die Möglichkeit einer weiteren Immobilie: Wohnung Nummer 5.

Die vierte Immobilie in Zahlen:

  • Kaufpreis 112.000 €
  • Mietrendite bei Kauf: 5,9 %
  • Aktuelle Mietrendite 5,9 %
  • Cashflow -20 €

Last but not least: Wohnungskauf Nummer 5.

Eine wunderschöne Altbauwohnung aus dem Baujahr 1990 mit positivem Nebeneffekt: Die hohen Rücklagen des Hauses. Bisher hatte der Eigentümer selbst darin gewohnt. Die Räume waren mit unterschiedlichem Laminat ausgelegt, was jedoch zügig behoben wurde. Der Kaufpreis lag bei 85.000 Euro. Warum die Wohnung so günstig war? Aufgrund der Durchgangsküche, bei Altbauwohnungen nicht ungewöhnlich. Die Instandhaltungskosten beliefen sich bei diesem Objekt auf ca. 9.000 Euro.

Die fünfte Immobilie in Zahlen:

  • Kaufpreis: 85.000 €
  • Mietrendite bei Kauf: 5,9 %
  • Aktuelle Mietrendite: 5,9 %
  • Instandhaltungskosten: 9.000 €
  • Cashflow: 28 €/Monat


Sebastians Fazit aus dem Kauf der ersten 5 Wohneinheiten: „Fehler gemacht, viel gelernt und dennoch ein gutes Investment.“ Eine gute Einstellung, wie wir finden! 

                                                                                                                                                                                                   

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Dieser Artikel basiert auf folgendem Video, das am 18.11.2019 veröffentlicht wurde:

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