Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln: Das gilt es zu beachten.

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Immobilienberater, Bauträger, Makler: Markus Weg zu Immobilien.

 „Was machst du beruflich?” Eine Frage, die sich für Markus nicht in einem Satz beantworten lässt. Eine Ausbildung absolvierte er bei der Finanzverwaltung mit anschließendem Studium zum Diplom-Finanzwirt. Bereits während der Ausbildung entschied Markus, die Laufbahn eines Unternehmers der eines Beamten vorzuziehen. Mit 24 Jahren kaufte er seine erste Eigentumswohnung, um seinen Anspruch auf Kindergeld nicht zu verlieren. Die Wohnung gehörte ursprünglich seinem Vater. Zu diesem Zeitpunkt spielte die Rendite für Markus noch keine große Rolle. Das änderte sich, als ihm ein Freund den Verwaltungsbereich in seinem Bauträgerunternehmen anbot. Er willigte ein und übernahm die Mietverwaltung mehrerer Objekte in Sachsen. Durch diese Tätigkeit lernte er einen Investor in Berlin kennen, der ihn als Immobilienberater anstellte. Auf diese Weise setzte sich Markus intensiv mit dem Thema auseinander und eignete sich Schritt für Schritt ein umfassendes Wissen rund um Immobilien an. In dieser Zeit kaufte er selbst mehrere Wohnungen für den Eigenbestand. 

Der große Sprung folgte 2006, als er durch einen Kontakt an zwei Objekte im Wert von 12 Millionen Euro kam. Ein Hochhaus mit 66 Einheiten sowie ein Wohn- und Geschäftshaus. Gemeinsam mit einem Partner entschied er sich zum Kauf. Im Anschluss folgten Bauträgerprojekte in Zusammenarbeit mit einem Bauingenieur. Markus selbst übernahm den kaufmännischen, sein Partner den technischen Teil. 2017 erfolgte die Eröffnung eines Maklerbüros. Die Tätigkeit als Makler schwebte Markus schon eine lange Zeit vor. Jene Entscheidung beruhte auf zahlreichen negativen Erfahrung mit anderen Maklern. Dadurch wuchs der Anspruch an sich selbst, es besser zu machen. 

Immobilienmarkt: Steigende Zinsen, fallende Preise? 

Auf die Frage hin, ob Markus Angst vor steigenden Zinsen und fallenden Preisen hat, lautet seine Antwort: „Keine Angst, aber Respekt! Man sollte die Möglichkeit zumindest in Betracht ziehen und die Beleihung im Rahmen halten. Den Gesamtbestand mit 110 Prozent zu finanzieren ist ein gewagtes Unterfangen. Ebenso entscheidend ist der Standort. In attraktiven Lagen ist die Nachfrage hoch und gewohnt wird immer. Weiter außerhalb könnte das möglicherweise anders aussehen.”  

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Das Aufteilen von Mehrfamilienhäusern: So geht’s.

Das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen oder die einzelnen Wohnungen separat veräußern? Letzteres bezeichnet die Aufteilung einer Immobilie in einzelne Wohneinheiten. Der Vorteil: Auf diese Weise lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Die Aufteilung unterliegt bestimmten Voraussetzungen: Zum einen ist die Überprüfung des Milieuschutzes erforderlich. Jener untersagt die Aufteilung von Immobilien in bestimmten Wohngebieten. Zum anderen müssen die Wohnungen in sich abgeschlossen sein. Das ist der Fall, wenn diese durch Wände und Decken vollständig voneinander getrennt sind und einen eigenen Zugang besitzen. Des Weiteren muss eine Kochstelle, ein Bad und ein WC innerhalb der Wohnung zur Verfügung stehen. Hierfür ist der Baubehörde ein Aufteilungsplan sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen. Anschließend kann die Teilung vollzogen werden. Ein Notar beurkundet die Teilungserklärung und veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Jenes legt die Wohnungsgrundbücher an, wodurch die Teilung wirksam wird. Bestenfalls handelt es sich um ein Aufteilungsobjekt der 90er Jahre mit geringem Instandhaltungsrückstau. Schwieriger gestaltet es sich bei einer Immobilie mit einer Gewerbeeinheit als Teileigentum, da hierfür kaum Nachfrage auf dem Markt besteht. Wie hoch ist der Gewinn beim Aufteilergeschäft? Bei einer reinen Aufteilung, ohne Sanierung, kalkuliert Markus mit einem Gewinn in Höhe von rund 15.000 bis 20.000 Euro pro Wohneinheit. Stimmt das Objekt und sind die Verkaufspreise bekannt, sind Projekte dieser Art relativ risikoarm. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass für den Mieter Vorkaufsrecht besteht, bedeutet: Nach Aufteilung besitzt der Mieter das Recht, als Erstkäufer in den Kaufvertrag einzusteigen. 


Fazit:

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist ein spannendes und lukratives Geschäftsmodell für den Eigenkapitalaufbau. Zu beachten ist: In angespannten Märkten könnte die Aufteilung in Wohneigentum künftig erheblich erschwert oder gar vollständig verboten werden. Aufteiler-Projekte sind also komplex und mit großen Risiken verbunden. Für den Einstieg in den Immobilienhandel empfehlen wir dir eher eine kleine Wohnung, um erste Erfahrungen zu sammeln und so in das Aufteilergeschäft hineinzuwachsen.


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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 23.08.2019 veröffentlicht wurde: 


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