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Gewerbeimmobilien umsatzsteuerpflichtig vermieten?

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Wie kommt ein Gewerbeimmobilien-Deal zustande?

Da Martins Mandant, eine gemeinnützige Stiftung, ein Vermögen in Höhe von 8 Millionen Euro reinvestieren wollte, bot sich der Kauf von Immobilien an. Dabei handelte es sich um eine Art „Firmenareal“, ein Industriegebiet, indem mehrere Firmen angesiedelt sind. Martins Aufgabe bestand darin, die Investition steuerlich zu begleiten. Doch wie kommt ein Gewerbeimmobilien-Deal in dieser Größenordnung zustande? „Bei Immobilien-Deals dieser Art gibt es für gewöhnlich Makler, die darauf spezialisiert sind, so Martin.“ Im Fall der Stiftung erfolgte der Deal durch die Vernetzung des Stiftungsvorstands, der direkten Zugang zum Immobilienmarkt hatte.

Umsatzsteuerpflichtig Gewerbeimmobilien vermieten: Was steckt dahinter?

Hinter einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung verbirgt sich die sogenannte Mehrwertsteuer, die beim Verkauf von Waren und Dienstleistungen erhoben wird. Generell gilt: Die Vermietung von Immobilien ist umsatzsteuerfrei. Bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung jedoch, müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein.

Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen: Was ist erlaubt?

Laut Umsatzsteuergesetz ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung nur dann gestattet, wenn der Mieter die Räumlichkeiten für eine Tätigkeit nutzt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen. Auf diese Weise macht es für den Mieter keinen Unterschied, ob die Umsatzsteuer auf die Miete berechnet wird, da er diese als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Der Vermieter wiederum kann seine Eingangsrechnungen – beispielsweise Makler- und Handwerkerkosten – als Vorsteuer abziehen.

Mit dem Immobilienkauf sicherte sich die Stiftung insofern einen Vorteil, als sie die Umsatzsteuer berücksichtigte. Genau das, was der bisherige Eigentümer versäumt hatte. An diesem Punkt kam Martin zum Zuge. Im ersten Schritt überprüfte er alle Mietverträge hinsichtlich der Möglichkeit, im Rahmen der Umsatzsteuerpflicht vermietet zu können. Zu beachten ist: Die Umsatzsteuer kann nur pro Objekt geltend gemacht werden. Eine Handwerkerrechnung, die sich auf das Dach einer bestimmten Immobilie bezieht, kann nur von der Umsatzsteuer aus diesem Objekt als Vorsteuer abgesetzt werden.


Die Umsatzsteuer stellt einen durchlaufenden Posten dar. Führt der Vermieter 190 Euro an das Finanzamt ab, kann sich der Mieter diesen Betrag wieder zurückholen. Damit sind beide in der Ausgangssituation angekommen. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit 95 Euro Umsatzsteuer (aus Handwerkerrechnung) als Vorsteuer geltend zu machen.   

Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen: Was ist erlaubt?

Aufgepasst: Wer als Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermieten möchte, muss in den ersten 10 Jahren beachten, dass der Mieter ausschließlich Umsätze ausführt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Hierzu ein Beispiel: Wird eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann der Vermieter seine Eingangsrechnungen als Vorsteuer geltend machen. Findet in den ersten 10 Jahren ein Mieterwechsel von umsatzsteuerpflichtig zu umsatzsteuerfrei statt, wird für die Restlaufzeit des Berichtigungszeitraums der ehemals gewährte Vorsteuerabzug anteilig korrigiert. Das bedeutet, der Vermieter hat seine ehemals gezogene Vorsteuer anteilig an das Finanzamt zurückzuführen.

Umsatzsteuer vom Vorbesitzer zurückholen

Eine Ausnahme gibt es, von der auch Martins Mandant profitierte. Eine Unterbrechung des Berichtigungszeitraums erfolgt nicht, wenn das Unternehmen als Geschäftsveräußerung im Ganzen erworben wird. „Bei der Übernahme eines in sich lebensfähigen Organismus, wird dieser umsatzsteuerlich fortgeführt, so das Finanzamt.“  

Mit der Übernahme eines Vermietungsbetriebs nutze die Stiftung die Möglichkeit von einer umsatzsteuerfreien in eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung zu wechseln. Darüber hinaus hatte der bisherige Eigentümer vor 6 Jahren nochmals im großen Stil investiert. Jedoch ohne die Vorsteuer geltend zu machen. Mit der Investition begann auch der Berichtigungszeitraum von 10 Jahren. Durch die Übernahme der Vermietung ließ sich Martins Mandant für die restlichen 4 Jahre ein Zehntel der Vorsteuer – pro Jahr 19.000 Euro – erstatten. Ohne selbst etwas bezahlt zu haben. Aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung konnten weitere laufende Ersparnisse durch die Eingangsrechnungen erzielt werden. Fazit: In Summe profitierte die Stiftung von einer Steuererstattung in Höhe von 100.000 Euro.

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 06.03.2020 veröffentlicht wurde:

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