Als Co-Investor steueroptimiert Immobilien kaufen? Steuerprofi Martin zeigt, wie das geht!

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Eine „Glücksfall-Immobile“ im Erzgebirge. 

So bezeichnet Martin das Objekt, welches er von dem Steuerberater seines Mandanten angeboten bekam. Es handelte sich um ein Erbstück mit Standort im Erzgebirge. Da der Steuerberater jedoch in Hessen wohnt, hatte er aufgrund der räumlichen Distanz keine weitere Verwendung für die Immobilie. Zur Freude von Martin, der sich das Angebot nicht entgehen lassen konnte. Ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten sowie einer Gewerbeeinheit, einem Blumenladen, im Erdgeschoss. Ein wichtiges Kriterium für den Kauf war das Krankenhaus, der größte Arbeitgeber in der Region. Allein drei Ärzte, die dort arbeiteten, wohnten in dem Haus. Das bestätigte Martin in der Annahme, Eigentümer einer gefragten Immobilie zu werden. Bei einer 10 %igen Rendite und einem monatlich zu erwartenden Einkommen in Höhe von 1.400 € spricht er zu Recht von einer „Glücksfall-Immobilie“ im Erzgebirge. „Noch drei weitere dieser Art und man hat im Leben ausgesorgt“, so Martin. 

Wie kann ein Co-Investment steueroptimiert gestaltet werden?

Mit dem Ziel Vermögen aufzubauen, entschieden sich die beiden Co-Investoren für einen gemeinsamen Kauf der Immobilie. Sie einigten sich auf eine Finanzierung für 5 Jahre. In diesem Zeitraum werden Sanierungsarbeiten durchgeführt, um den Zustand des Hauses sowie der Wohnung aufzuwerten. Darüber hinaus stehen Mietsteigerung an. Statt die Immobilie langfristig zu behalten, steht sie mit Ablauf der Finanzierung zum Verkauf frei. Voraussetzung für den gemeinsamen Immobiliendeal war eine eigene Holding, die jeder Gesellschafter über den Gesellschaftsanteilen hat. Im nächsten Schritt gründeten sie eine Dachgesellschaft, eine vermögensverwaltende GmbH, welche die Immobilie kaufte.

Der steuerliche Vorteil? Auch bei einer 50 % Beteiligung profitieren beide Gesellschafter von dem Ausschüttungsprivileg. Das bedeutet: Holdings sind mit 95 % nahezu steuerfrei. Schüttet die vermögensverwaltende GmbH einen Gewinn an beide Holdings aus, wird dieser mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert. Das ergibt auf die Ausschüttung eine Steuer von 1,5 %.

Doch auch in Bezug auf die Risikohaftung bringt eine Holding klare Vorteile mit sich. Ist eine Geschäftsverbindung nicht von Dauer, können die Anteile in einer Holding ohne Weiteres an nur einen der beiden Gesellschafter übertragen werden. Demnach könnte Martins Holding die Anteile an der Objektgesellschaft problemlos an die Holding seines Freundes verkaufen. Lediglich 1,5 % Steuern wären fällig.

Welche Vorteile bietet eine vermögensverwaltende GmbH in diesem Konstrukt?

Beide Gesellschafter haben etwa den gleichen Steuersatz auf ihr privates Arbeitseinkommen. Auf jeden weiteren Euro, den die Immobilie abwirft, wäre ein Steuersatz in Höhe von 45 % inklusive Solidaritätszuschlag zu versteuern. In der GmbH wiederum sind nur 15 % Körperschaftssteuer zu tragen. Ein erheblicher Steuervorteil, der sich in jedem Fall lohnt. Langfristig gesehen wollen Martin und sein Geschäftspartner die Immobilie verkaufen, statt Cashflow zu erzielen. Grund: Das Geld soll in der Gesellschaft bleiben und in dieselbe Immobilie reinvestiert – sprich für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten verwendet werden. Da derzeit mehrere Mieter ausgezogen sind, werden Sanierungskosten in Höhe von ca. 15.000 € benötigt, um die Wohnungen auf Vordermann zu bringen. Der größte Engpass aber sind zuverlässige Handwerker, die bereit sind die Wohnungen in kurzer Zeit zu renovieren. Ein Problem, mit dem auch andere Immobilieninvestoren zu kämpfen haben.

Die 15-Prozent-Grenze macht auch vor einem Co-Investment keinen Halt.

Dessen sind sich die beiden Co-Investoren bewusst. Bei einem Kaufpreis der Wohnung von 350.000 €, liegt der Anteil für Grund und Boden bei 50.000 €, für den Gebäudeanteil bei 300.000 €. Auch hier ist die 15-Prozent-Grenze hinsichtlich Sanierungskosten in den ersten drei Jahren zu berücksichtigen. Sprich in diesem Zeitraum dürfen die Instandsetzungskosten die 15 % Grenze nicht übersteigen. Andernfalls sind sie abzuschreiben. In Martins Fall bedeutet das: Insgesamt sind drei Wohnungen sanierungsbedürftig. Zwei wurden bereits modernisiert, doch kann die Dritte erst mit Ablauf der 3-Jahresfrist saniert werden. Noch müssen sie sich 6 Monate in Geduld üben. Dann kommt auch die dritte Wohnung unters Messer.

Als Vermieter umsatzsteuerpflichtig an Gewerbe vermieten?

Laut Martin ein klarer Vorteil für jeden Vermieter. Dasselbe machte er beim Blumenladen im Erdgeschoss. Steueroptimiert handeln, indem er umsatzsteuerpflichtig vermietet. Grundsätzlich gilt laut Umsatzsteuergesetz: „Umsatzsteuerpflichtig zu vermieten ist nur dann gestattet, wenn der Mieter die Räumlichkeiten für eine Tätigkeit nutzt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.“ Auf diese Weise macht es für den Mieter keinen Unterschied, ob die Umsatzsteuer auf die Miete berechnet wird, da er diese als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Auch Martin hat bei seinen Eingangsrechnungen (bspw. Handwerkerrechnungen) die Möglichkeit, Vorsteuer abzuziehen. Damit sind Instandhaltungskosten nur „netto“ zu bezahlen.

Immobilienfinanzierung: Zuerst das Finanzamt, dann die Bank.

Die Bank gewährte den beiden Co-Investoren einen Zinssatz von 1,8 % bei einer 100 % Finanzierung. Zusätzlichen gaben beide eine private Bürgschaft ab und haften mit einem privaten Vermögen von jeweils 100.000 €. Als die Bank von dem Gesellschaftskonstrukt erfuhr, war sie schlichtweg begeistert. Denn Martin versicherte ihnen: „Die Gründung der Objektgesellschaft erhöht die Chancen auf die Tilgung bei der Bank um 30 %.” Da das Finanzamt in der „Geldkette“ vor der Bank steht, müssen zunächst die Steuern beglichen werden. Anschließend erfolgt die Tilgung. Mithilfe dieses Konstrukts erhöht sich jedoch die Bonität gegenüber der Bank, da statt privat 45 % nur 15 % Körperschaftssteuer zu zahlen sind.

Martins Tipp für andere Co-Investoren: Eine klare Aufgabenverteilung.

Bei einem Co-Investment sollte die Aufgabenverteilung unter den Gesellschaftern klar definiert werden. Allein wäre Martin nicht in der Lage, die Verwaltung der Immobilie in seinem Alltag zu bewältigen. Vor allem aufgrund der räumlichen Distanz. Während sein Geschäftspartner die laufende Verwaltung vor Ort übernimmt, kümmert sich Martin um den finanziellen Part. Eine Hausverwaltung allein, reicht oftmals nicht aus. Müssen Handwerker mit der Sanierung beauftragt werden oder ziehen Mieter aus, ist ein Ansprechpartner vor Ort definitiv empfehlenswert. Doch selten erfolgt die Aufgabenverteilung von heute auf morgen. Es ist ein Findungsprozess, der sich lohnt!

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 28.02.2020 veröffentlicht wurde:

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