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Steuern sparen wie ein Profi: 9 Steuerkniffe beim Immobilienkauf

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Zwei Eigentumswohnungen privat gekauft

Dieser Fall handelt von zwei Eigentumswohnungen, die Martin zeitgleich über Immoscout erwarb. Die erste Immobilie befindet sich in Pirna Innenstadt. Nahezu komplett saniert, inklusive Einbauküche, in einem guten Zustand und vermietet. Ausschlaggebend für den Kauf waren der Bau eines Supermarkts in direkter Nähe sowie ein Aufzug im Haus. Zwei Aspekte, die insbesondere für ältere Mieter mit eingeschränkter Bewegungsfreiheit von Vorteil sind.


Die zweite Immobilie liegt in der Dresdner Innenstadt. Eine 33 qm Wohnung, inklusive Einbauküche, vermietet an einen Werkstudenten. Beide Immobilien mit 7 % Mietrendite. Da die Finanzierung für beide Wohnungen günstiger war als für eine allein, gewährte ihm die Bank einen Kredit in Höhe von 134.000 Euro.


Beide Eigentumswohnungen hatte Martin privat gekauft. Der Grund: Sie haben keine besonders hohe Mietrendite, jedoch rechnet er mit einer Wertsteigerung. Zum einen aufgrund der zentralen Lage und zum anderen durch den Bau des Supermarkts. Martins Prognose: In 10 Jahren kann er beide Immobilien steuerfrei zu einem wesentlich höheren Preis verkaufen.

Cashflow vs. Rendite: Worin liegt der Unterschied?

Der Cashflow ist für die Beurteilung der Liquiditätssituation eine wichtige Kennzahl. Ihm werden Abschreibungen oder Rückstellungen nicht zugerechnet. Der Cashflow gibt an, wie viel Geld während eines bestimmten Zeitraums mit der Vermietung der Immobilie erwirtschaftet wurde. Sind die Einnahmen größer als die Ausgaben ist der Cashflow positiv. Die Rede ist von einem Geldzufluss. Eine negative Kennzahl bedeutet, die Ausgaben sind höher als die Einnahmen, wodurch ein Liquiditätsengpass entsteht. Man spricht von einem Geldabfluss.

Die Rendite und der Cashflow sind eng miteinander verbunden. Ersteres gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises pro Jahr anhand der Mieteinnahmen erwirtschaftet werden. Grundsätzlich wird zwischen Brutto- und Nettomietrendite unterschieden. Die Bruttomietrendite lässt entscheidende Kostenpunkte außen vor. Daher gilt die Nettorendite als relevante Kennzahl bezüglich der Bewertung der Investition. Sie berücksichtigt unter anderem die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren. Des Weiteren beinhaltet sie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten des Eigentümers. Nicht mit einbezogen sind die Steuern, welche einen großen Einfluss auf das Ergebnis haben.

Immobilien unterliegen im Laufe der Zeit der Abnutzung und verlieren somit an Wert. Gleichzeitig fallen nach mehreren Jahren die ersten Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an. Zu beachten ist: Nur der Gebäudewert kann abgeschrieben werden. Das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet ist, unterliegt nicht der Abschreibung. Das Ziel eines Investors ist es, einen möglichst hohen Gebäudewert zu ermitteln, damit die Abschreibung aus steuerlicher Sicht ebenso hoch ausfällt. Diese wird als Kosten gewertet und schmälert somit den zu versteuernden Gewinn aus den Mieteinnahmen. Die Absetzung für Anlagen (AfA) erlaubt Steuerzahlern, den Wertverlust ihrer vermieteten Immobilie durch Angabe in der Steuererklärung geltend zu machen.

Vermögensverwaltende GmbH oder Privatkauf?

Bei einer Mietrendite von 9 % mit geringer Wertsteigerung empfiehlt Martin in eine vermögensverwaltende GmbH (vv GmbH) zu wechseln. Hierzu gibt es eine Faustformel, die lautet: „A-Lage (Innenstadt) geringere Rendite, höhere Wertsteigerung – Privatkauf. C-Lage (Randlage) höhere Rendite, geringere Wertsteigerung – vermögensverwaltende GmbH.“ Martins Kaufentscheidungen entsprechen nicht dieser Formel, da auch die Sanierungsstrategie der Immobilie eine Rolle spielt. „Wirft eine vermögensverwaltende GmbH ca. 20.000 Euro steuerlichen Gewinn ab und kann die Strukturkosten (Jahresabschluss, IHK-Beiträge) tragen, ist eine vermögensverwaltende Gesellschaft von Vorteil, so Martin.“ 

Berechnung des steuerlichen Gewinns (auf 1 Jahr):

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Anhand folgender Beispielrechnung wird deutlich, dass ein Privatkauf von Immobilien mit 42 % Steuersatz pro Jahr 5.400 Euro mehr Steuern aufweist. Zu berücksichtigen ist: Auch wenn in der Gesellschaft Steuern gespart werden, gehört das Geld der Gesellschaft und steht der privaten Nutzung nicht zur Verfügung.

Welche Instandhaltungsstrategie spricht für den Immobilienkauf in einer vv GmbH?

Im Zusammenhang mit den Instandhaltungsmaßnahmen steht auch die 15-Prozent-Grenze. Laut Einkommenssteuergesetz hat jeder Immobilieninvestor in den ersten drei Jahren nach Kauf die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes für Instandsetzungen einzuhalten. Andernfalls kann der entsprechende Erhaltungsaufwand nicht unmittelbar von den Steuern abgezogen werden und es gilt der reguläre Abschreibungszeitraum von 50 Jahren.

Unter Berücksichtigung der 15-Prozent-Grenze äußert Martin: „Eine Immobilie, die einen hohen Sanierungsaufwand mit sich bringt und folglich die 15-Prozent-Grenze überschreitet, sollte in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft gekauft werden. Da die Instandhaltungskosten nicht unmittelbar von der Steuer absetzbar sind. Fallen Sanierungsmaßnahmen außerhalb der 15-Prozent-Grenze an, sprich nach Ablauf der ersten drei Jahre, ist es möglich mit Beginn des vierten Jahres im großen Stil zu investieren. Das wiederum wirkt sich positiv auf den privaten Steuersatz aus.“ 

3 Tipps den Kaufvertrag steueroptimiert zu gestalten.

1. Umsatzsteuer:

Bei reinen Wohnimmobilien spielt die Umsatzsteuer keine Rolle, jedoch bei Gewerbeimmobilien. Nutzt der Mieter die Räumlichkeiten für eine gewerbliche Tätigkeit, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigt, hat der Vermieter die Möglichkeit umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Der Mieter kann die Umsatzsteuer, welche auf die Miete berechnet wird, als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Der Vermieter hat die Möglichkeit seine Eingangsrechnungen – Makler- und Handwerkerkosten – als Vorsteuer abzuziehen. Somit macht es für den Mieter keinen Unterschied, ob umsatzsteuerfrei oder -pflichtig vermietet wird. Der Eigentümer dagegen kann sich einen steuerlichen Vorteil erwirtschaften. 

2. Aufteilung Grund und Boden und Gebäude:

Gebäude können steuerlich abgeschrieben werden, nicht aber der Grund und Boden. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abnutzung von Gebäuden wird der Gesamtkaufpreis für ein Grundstück auf das Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt. Diese Einteilung liegt der Besteuerung zugrunde. Hierfür nutzt Martin ein Excel-Tool, welches beim Bundesfinanzministerium zur Verfügung steht. In diesem Tool können wirtschaftliche Kennziffern, wie Kaufpreis, Nebenkosten und Stellplatz eingetragen werden. Daraus resultiert das Verhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude.

Diese Vorgehensweise bringt zwei Vorteile mit sich: Einerseits bietet es Martin Gestaltungsspielraum. Mithilfe des Excel-Tools können die realen Werte vom Finanzamt ermittelt werden und um wenige Prozentpunkte (5-7 %) zugunsten des Gebäudes nach oben kalkuliert werden. Anderseits kann die 15-Prozent-Grenze aufgrund des erhöhten Gebäudeanteils ausgereizt werden. Eine Abweichung von wenigen Prozent ist insofern zulässig als das Urteil des Bundesfinanzhofs von 2015 lautet: „Das Finanzgericht (FG) entschied, der Maßstab für die Wertaufteilung von Grund und Boden und Gebäude richte sich grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, es sei denn, es lägen die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vor oder es bestünden "nennenswerte Zweifel" an der vertraglich vereinbarten Aufteilung.“

3. Ausweis der Instandhaltungsrücklage:

Die Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Immobilie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung hat der neue Eigentümer den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage zu übernehmen. Mithilfe des Ausweises der Rücklagen im Notarvertrag kann die Grunderwerbsteuer gesenkt werden.

Objektbesichtigungen als Werbungskosten steuerlich geltend machen

Objektbesichtigungen gehören zu den Werbungskosten, die unmittelbar absetzbar sind. Wird die Immobilie gekauft, fließen diese Kosten in den Kaufpreis mit ein und es gilt die Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Reine Objektbesichtigungen werden als vergebliche Werbungskosten bezeichnet. Hier spielen die Fahrtkosten eine große Rolle. Bekannt ist: Zwischen Wohnung und Arbeitgeber können 0,30 ct für eine einfache Strecke abgesetzt werden. Was die meisten nicht wissen: Für den Hin- und Rückweg zu einem Ort, der nicht die Arbeitsstätte ist, können die tatsächlichen Kosten angewendet werden. Hierzu ein Beispiel:

Angenommen es wird der Kilometerstand zum 01.01. und zum 31.12. mit 20.000 km notiert. Des Weiteren werden alle Kosten wie Benzin, Werkstatt, Versicherung und Abschreibungen pro Jahr zusammengefasst. Gerade letzteres ist von Bedeutung. So können die Anschaffungskosten beim Kauf eines Autos fiktiv auf 5 Jahre verteilt werden. Damit belaufen sich die Gesamtkosten im Jahr ebenfalls auf 20.000 Euro. Das Ergebnis: Pro gefahrene Kilometer ist es möglich 1 Euro Fahrtkosten abzusetzen. Die Objektbesichtigungen sind lediglich zu dokumentieren beispielsweise mithilfe einer Excel-Tabelle. Ein Fahrtenbuch ist nicht vonnöten. Zu beachten ist jedoch, statt dem Geschäftswagen, das private Fahrzeug zu nutzen. 

Sind Coaching-Programme im Immobilienbereich steuerlich absetzbar?

Ja, sind sie. Da die Bezahlung der Coaching-Programme meist vor dem Kauf der Immobilie erfolgt, möchte das Finanzamt wissen, in welcher Einkommenserzielung das Coaching münden wird. Mittels einer Rechtsprechung, die den Zusammenhang zwischen den Kosten und der geplanten Einkommenserzielung vor dem Finanzamt belegt, kann das Coachingprogramm gelten gemacht werden.

Welche Finanzierungskosten wirken sich steuermindernd aus? 

Grundsätzlich gilt: Alle Kosten, die mit der Anschaffung zusammenhängen, können nur in einem Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Einzige Ausnahme sind jene Kostenposten, die mit der Finanzierung einhergehen – die Geldbeschaffungskosten. Hierzu zählen Grundbuchgebühren, Bearbeitungskosten, Vermittlerprovisionen und Notargebühren. Diese können unmittelbar abgeschrieben werden. Dient der Kauf einer Immobilie der Vermietung und wird teilweise durch einen Baukredit oder ein Darlehen finanziert, gelten die Kreditzinsen als abzugsfähige Kosten und können als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden. Der Kreditnehmer hat das Geld jedoch ausschließlich für die Immobilie zu verwenden.


Fazit:

9 Steuerkniffe, die für jedermann anwendbar sind. Auch wenn es sich in diesem Fallbeispiel um geringe Summen handelt, kommt beim Kauf von mehreren Immobilien einiges zusammen. Fakt ist: Steuern sparen lohnt sich in jedem Fall!


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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 13.03.2020 veröffentlicht wurde:

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    Eduard.witt@gmx.de

    • Hi Eduard, vielen Dank für dein Kommentar! Hier die Antwort von unserem Steuerprofi & Coach Martin Richter:
      „Mit einem Verlust verkaufen funktioniert leider nicht. Das Finanzamt würde immer den tatsächlichen Wert nehmen und würde das in „Schenkungen verkaufen“ unterteilen. Empfehlenswert wäre hier, aufhören privat zu kaufen sondern in eine Struktur zu kaufen wo man eine Immobilie bei 15% Steuersatz verkaufen kann.“

      Ich hoffe, wir konnten dir mit deinem Anliegen helfen und wünschen dir weiterhin viel Erfolg mit Immobilien!

      Beste Grüße
      Vanesa vom immocation-Team

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