Als Einzelunternehmer steueroptimiert Gewerbeimmobilien kaufen?

Was ist ein Einzelunternehmer?

Diesen Begriff gilt es vorab zu verstehen. Ein Einzelunternehmer ist eine (einzelne) Person, die sich als Gewerbetreibender selbständig macht und unbeschränkt sowie unmittelbar mit ihrem Geschäfts- und Privatvermögen voll haftet. Da zu Beginn einer Selbständigkeit die Gewinne noch niedrig sind, wird die Gründung einer Kapitalgesellschaft ausgeschlossen. Doch was tun, wenn das jährliche Einkommen steigt und die Haftung als Einzelunternehmer nicht mehr sinnvoll ist?

Eine Kapitalgesellschaft gründen, ab wann sinnvoll?

In einfachen Worten: „Immer wenn ich als Einzelperson das Geld, welches versteuert werden muss, privat nicht brauche.“ So auch im Fall von Martins Mandanten. Als Einzelunternehmer betreibt er eine Biogasanlage, die inzwischen Einkünfte bis zu 200.000 Euro jährlich erzielt. Zwangsläufig spielte er mit den Gedanken, das Land als „Gewerbeimmobilie“ zu kaufen und eine Kapitalgesellschaft zu gründen. Dadurch erhält er die Möglichkeit, eine Gewinnausschüttung vorzunehmen und das restliche Geld in der GmbH zu lassen, welches mit 30 % versteuert wird. In Summe zahlt er weniger Steuern als im Einzelunternehmen. Das „überschüssige Geld“ kann in Form eines Vermögensaufbaus angelegt werden.

Die richtige Nische finden: Das Steuersatzgefälle macht's möglich

Zunächst galt es zu klären, wo die Gewerbeimmobilie (das Grundstück) im Unternehmensverbund anzusiedeln ist, um das Steuersatzgefälle auszunutzen. Die Lösung: Eine Vermietung der Immobilie an die Biogasanlage. Doch warum überhaupt ein Vermietungskonstrukt erzeugen? Die Antwort liegt im Steuervorteil einer Gesellschaft, die nur Immobilien hält. Laut Gesetz ist diese Art der Gesellschaft gewerbesteuerfrei und kommt in den Genuss einer Sonderstellung. Gleichzeitig ist hier Vorsicht angesagt: Sobald die Gesellschaft dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient, wird die Sonderstellung aufgehoben. 

Des Weiteren warnt Martin vor dem privaten Kauf einer Immobilie, die in Folge an die GmbH vermietet wird. Das führt zu einer steuerlichen Betriebsaufspaltung und erzeugt folgendes Problem: Die Immobilie als auch die Anteile an der GmbH sind gewerblich. Wird die Betriebsaufspaltung im Laufe der Zeit aufgelöst, müssen die gesamten Anteile aus dem fungierten Betriebsvermögen entnommen werden. Der tödliche Super-Gau für jeden Unternehmer. 

Die Lösung: Gründung einer Holding als Dachgesellschaft

Martin und sein Mandant haben sich entschieden: Sie setzen auf die Gründung einer Holding als Dachgesellschaft. Darunter sind die Objekt-Gesellschaft (das Grundstück) sowie die operative Gesellschaft (die Biogasanlage) nebeneinander angesiedelt. Letztere besitzt einen Steuersatz von 30 % und zahlt Miete an die Objekt-Gesellschaft. Dort wird das Einkommen mit nur 15 % versteuert. Fazit: Die Einkünfte werden durch die Vermietung in eine Struktur gezogen, in der weniger Steuern zu zahlen sind. So lässt sich das Steuersatzgefälle erfolgreich ausnutzen. 

Wo beginnt der Gestaltungsmissbrauch?

 „Das Steuersatzgefälle auszunutzen, ist ein kluger Schachzug und zudem vollkommen legal“, so Martin. Denn der Staat möchte Unternehmen und Investitionen fördern. Doch gerade in steuerlichen Angelegenheiten kommt oftmals die Frage auf: „Wann findet ein Gestaltungsmissbrauch statt?“ Martins Antwort: „Von einem Gestaltungsmissbrauch ist dann die Rede, wenn eine Konstellation – ohne wirtschaftliche Beweggründe – vorliegt. Kaufen beispielsweise zwei Personen Immobilien direkt nebeneinander und vermieten sich diese gegenseitig, wird das Finanzamt einen Riegel davorschieben.“ 

Fazit:

Steuern – ein Thema, dass definitiv nicht langweilig wird! Wir bleiben dran und freuen uns auf weiteren spannenden Input vom Steuerprofi in Tax and the City.

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 21.02.2020 veröffentlicht wurde: 

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