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Standortanalyse: Lohnenswerte Immobilien als Kapitalanlage finden

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Was macht einen guten Immobilienstandort aus?

Je größer der Wohlstand einer Region, desto höher sind die Preise. Großstädte wie München, Berlin und Hamburg mit hoher Immobiliennachfrage werden als sogenannte A-Standorte bezeichnet. Eine weitere Abgrenzung erfolgt in B-, C- und D-Standorten. Auch die B-Lage nimmt an Bedeutung für den Wohnraum zu. Dieser Kategorie gehören Ballungsräume rund um Städte mit guter Verkehrsanbindung sowie hoher regionaler Bedeutung an. C- oder gar D-Lagen erstrecken sich über kleinere Städte bis hin zu ländlichen Gebieten. Nun stellt sich die Frage: „Was macht einen guten Standort aus?“ Die Antwort: „Lohnenswert und zukunftssicher.“

Zwei entscheidende Faktoren für die Standortwahl. Ersteres bedeutet: Die Kaufpreise befinden sich aktuell auf einem Niveau, bei dem es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen. Reichen die Mieteinnahmen aus, um die Rate an die Bank sowie anfallende Kosten und die Rücklagen für Instandhaltungen zu decken, wird von zukunftssicher gesprochen. Die Wohnung ist in der Lage, sich selbst abzuzahlen. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis und Miete, welches sich für jeden Standort online herausfinden lässt.



Fakt ist: Eine Wohnung zu einem niedrigen Kaufpreis ist nicht lohnenswert, wenn sie sich in einer Lage mit geringer Nachfrage befindet. Folglich fehlen die Mieteinnahmen und die Wohnung steht leer. Gleichwohl sollte jeder selbst einschätzen, welche Kriterien einen Standort zukunftssicher machen.

Wir von immocation empfehlen eine Stadt als Standort, da die Menschen zunehmend in Städten wohnen wollen. Es sollte eine Hochschule geben, zumal junge Menschen auf Dauer die Attraktivität eines Standorts erhöhen. Die Bevölkerung schrumpft nicht und die Arbeitslosenquote zeigt eine positive Entwicklung. Das ist eine wichtige Voraussetzung, denn Arbeit zieht Menschen an. Investiere demnach in Immobilien, die sich an Standorten mit Potential befinden. Wichtige Indikatoren hierfür sind die Entwicklung der Bevölkerung, die Haushaltsstruktur sowie Universitäten und Fachhochschulen.

Standortwahl: Muss man in der Nähe wohnen?

Wäre noch die Frage zu klären, inwiefern es von Bedeutung ist, in der Nähe der gekauften Immobilie zu wohnen? Marco und Stefan haben ihre erste Immobilie 500 Kilometer entfernt von ihrem eigenen Wohnort gekauft. Parallel zu zwei Fulltime-Jobs, die viel Zeit in Anspruch genommen haben. Umso wichtiger war es für sie vorab zu klären, wie oft sie vor Ort sein müssen und welche Möglichkeiten es gibt, das zu verhindern. Hierfür haben sie folgendes Vorgehen entwickelt. Es gibt drei Phasen, in denen es durchaus sinnvoll ist, vor Ort zu sein.

1. Vorbereitung:

Noch vor der Wohnungsbesichtigung solltest du dir einen Eindruck vom Standort machen. Durch die Wohnviertel schlendern, einen Kaffee trinken gehen und das Leben der Stadt kennenlernen. Stehen Immobilien leer, gibt es Lärmbeeinträchtigungen durch eine Hauptstraße? Wie sieht es mit Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten? Das kann vor allem bei der Wohnungssuche von Vorteil sein.

2. Wohnungssuche:

Bei der Wohnungssuche muss die Wohnung besichtigt werden. Das können sowohl Verwandte, Freunde als auch Studenten übernehmen, welche die Wohnung besichtigen und anschließend ein Video schicken. Wer sich auf dem Immobilienmarkt auskennt, kann die Wohnungen bereits vor der Besichtigung richtig beurteilen und nur bei ernsthaften Kaufabsichten vor Ort hinfahren. 

3. Betrieb:

Im Anschluss an den Wohnungskauf ist es als Eigentümer nicht zwingend erforderlich vor Ort zu sein. Auch nicht bei der Eigentümerversammlung, die einmal im Jahr stattfindet. Dort ist eine Vertretung durch die Hausverwaltung möglich. Sanierungen – wie beispielsweise der Heizungseinbau in einem Mehrfamilienhaus – werden ebenfalls von der Hausverwaltung betreut und koordiniert. Lediglich die Renovierungsarbeiten in der eigenen Wohnung sind vom Eigentümer selbst zu verantworten. Jene lassen sich in aller Regel per Telefon oder mithilfe eines Videoaustauschs koordinieren. Des Weiteren spielt es eine Rolle, wie viele Wohnungseinheiten gekauft werden. Bei einem Mehrfamilienhaus können unterschiedliche Renovierungen gleichzeitig anfallen, weshalb ein Erscheinen vor Ort sinnvoll ist. Bei einem Mieterwechsel kann die Suche nach einem Nachmieter dem Makler überlassen werden. Ein Online-Makler kostet pauschal ca. 200 Euro. Wer das Geld sparen möchte, muss sich auf Besichtigungstermine vor Ort einstellen.

Wie den optimalen Standort finden?

Den richtigen Standort zu finden, erfordert oftmals viel Zeit. Aus diesem Grund haben wir von immocation ein spezielles Vorgehen entwickelt, welches eine große Liste aller Städte komprimiert zusammenfasst, zeitsparend ist und eine gründliche Herangehensweise ermöglicht.

1. Uni / Hochschule

Starte mit einer Liste aller für dich zugänglichen Städte, die auch eine Uni oder Fachhochschule besitzen. Solche Listen findest du beispielsweise in Wikipedia. Schau dir die für diese Städte üblichen Kauf- und Mietpreise auf gängigen Immobilienportalen an. Hierzu bieten die meisten großen Portale eine Zahl für die Stadt im Ganzen an. 

2. Mietrendite

Teile den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter durch die durchschnittliche jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter. Streiche alle Städte von der Liste, die ein Ergebnis größer 25 haben. Ein Faktor von 25 entspricht einer Mietrendite von 4 Prozent. Für eine lohnenswerte Wohnung als Kapitalanlage ist das zu hoch. Schließlich möchtest du die preiswerten Wohnungen an dem Standort kaufen und nicht den Durchschnitt. 

3. Zukunftssicherheit

Abschließend bringst du die übrig gebliebenen Städte in eine Reihenfolge – sortiert nach Zukunftssicherheit. Eine Unterstützung bietet der Vergleich von Bevölkerungsentwicklungen in einem Portal wie Wegweiser Kommune. Des Weiteren gibt es auch Listen mit Kriterien zum Thema Zukunftssicherheit, z. B. Prognose Zukunftsatlas. Noch einfacher geht es mit dem immocation Standort Tool. Noch nie war es so einfach, den perfekten Investitionsstandort zu finden


Fazit:

Die Wahl des richtigen Standorts ist von erheblicher Bedeutung. Optimal sind kleinere Städte mit stabiler Bevölkerungsentwicklung, die wirtschaftlich gut dastehen, aber noch keine Großstadtpreise haben. Wir von immocation möchten dir dabei behilflich sein, eine Wohnung zu finden, die auch als Kapitalanlage sowie als Altersvorsorge funktioniert. Erfolgreich Vermögen aufbauen mit Immobilien – das ist unser Ziel.


Du bist auf der Suche nach dem idealen Standort für deinen Immobilienkauf? Dann nutze unser kostenfreies immocation Standort Tool!


Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 25.02.2018 veröffentlicht wurde:

Bevor du gehst...

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6. Mai, 2021
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