Risiko-Rendite-Ranking: Wo lohnt sich aktuell der Kauf?

Das sind die Ergebnisse

Mieten

Die durchschnittlichen Wohnungsmieten der 81 analysierten Standorte sind in den letzten 12 Monaten weiter gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die durchschnittliche Miete aktuell 9,17 €/m² und in sehr guten Lagen 12,16 €/m².

Auffallend ist hier, dass die Mieten nicht in allen Mikrolagen einer Stadt gleich stark steigen. Mittlere Lagen verbuchen ein Plus von 2,2% gegenüber dem Vorjahr, sehr gute Lagen haben sich mit +5,3% deutlich stärker verteuert.

An den Top-7-Wohnungsmärkten (Hamburg, Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf) ist der durchschnittliche Mietpreis in sehr guten Lagen um 3,63 % auf aktuell 18,56 €/m² gestiegen, während die Mietpreise in mittleren Lagen um 0,02 % gesunken sind (ohne Berlin liegt hier ein Wachstum von 1,27 % vor).

Der stärkste Mietpreisanstieg mit. 6,4 % erfolgte in sehr guten Mikrolagen, außerhalb der Top-7-Städte.

Der absolut teuerste Standort ist nach wie vor München, mit durchschnittlich 26,81 €/m² in sehr guten und 17,15 €/m² in mittleren Lagen.

Renditen

In fast allen untersuchten Städten sind die Renditen zurückgegangen. Im Mittel liegt die Anfangsmietrendite bei 3,97 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte gesunken. Die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte sank in diesem Jahr um 0,27 Prozentpunkte auf 2,63 %. 

Noch höher fiel der Rückgang an den B-Standorten bzw. den Top-25-Märkten unseres Gesamtrankings aus. Die durchschnittliche Rendite beträgt hier 3,53 %, was einem Rückgang von 0,34 Prozentpunkten entspricht.

München ist mit einer Bruttorendite von 2,0 % klarer Spitzenreiter in der deutschlandweit niedrigsten Rendite. Die höchste durchschnittliche Rendite der 81 analysierten Standorte lässt sich derzeit mit 5,9 % in Cottbus erwirtschaften.

Risiko-Rendite-Ranking

Catella hat die erzielbaren Renditen an den Standorten einem Risikoscore gegenübergestellt. Der Risikoscore wird nach folgenden Parametern ermittelt: Sozioökonomische Daten, Strukturrisiko, Liquidität und Standortpotenzial.

Die höchsten Renditen (über 3,5%) bei vergleichsweise geringen Risiko (Risikoscore unter 20) kann man in den folgenden Städten erzielen, die durchschnittliche Mietrendite steht in Klammern hinter der Stadt:

Kassel (4,40%)

Osnabrück (4,40%)

Lüneburg (4,30%)

Mönchengladbach (4,25%)

Lübeck (4,15%)

Hanau (4,00%)

Gießen (3,8%)

Braunschweig (3,8%)

Fürth (3,65%)

Kiel (3,65%)

Bonn (3,55%)

Die gesamte Matrix zu allen 81 Städten findet ihr unten verlinkt. 

Darum ist es relevant

Die Rendite, die man als Investor erzielt ist eine Belohnung für das Risiko, das man eingeht. Das gilt für Immobiliendeals genauso wie für Aktien, Kryptowährungen, Darlehen und so weiter. An Standorten, an denen im Vergleich zum eingegangenen Risiko eine überdurchschnittliche Rendite erzielt werden kann kann es sich lohnen, investiert zu sein. 

Unsere Einschätzung

Das Ranking gibt eine Indikation dafür, an welchen Standorten sich eine intensive Einarbeitung lohnen kann

Bitte beachtet, dass man je nach Investmentstrategie auch ganz andere als die ausgewiesenen Renditen erzielen kann beziehungsweise das langfristige Risiko nicht so eine große Rolle spielt (zum Beispiel bei Fix & Flip). Hierdurch kann das Ranking an Aussagekraft verlieren.

Die Risikoklasse selber ist ein von Catella herausgegebener Wert. Dieser kann die tatsächliche Lage abbilden, muss es aber nicht. Das Ranking selbst ersetzt daher keine eigene Standortrecherche. Auch wissen wir aus der Vergangenheit, dass Prognosen schon oft falsch waren. 

Nehmt diese Quelle daher gern als ersten Indikator, verlasst euch aber bei der Investitionsentscheidung nicht zu sehr auf ihn.

Lohnenswert ist auch ein Blick in den ganzen Bericht von Catella, diesen findet ihr hier.