Der Koalitionsvertrag ist raus! Das kommt auf Immo-Investoren zu.

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Der Koalitionsvertrag muss noch von den Parteien bestätigt werden und zu einigen Themen fehlt natürlich noch Klarheit.

Wir haben für euch schon mal reingeschaut und das ist uns aufgefallen:


# Mehr Bauen.

Das will die Ampel:

  • Es wird eine Bau- und Investitionsoffensive gestartet werden: Es sollen 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden, davon 100.000 als Sozialwohnungen (mit dauerhafter Sozialbindung).
  • Es entsteht ein neues Ministerium für Bauen und Wohnen, das vermutlich von der SPD besetzen wird.
  • Bauverfahren sollen digitalisiert und beschleunigt werden.

Das denken wir:

  • Keine Überraschungen und genau die richtige Richtung: Mehr Wohnraum schaffen ist die einzig funktionierende Antwort auf Wohnungsmangel in Ballungsgebieten. Ob 400.000 Wohnungen pro Jahr machbar sind, werden wir sehen. Unsere Experten halten das für sehr ambitioniert. Insbesondere auch im Hinblick auf die erhöhten baulichen Standards im Neubau. Aufgrund zahlreicher Auflagen wird das Bauen teurer. Die Zuschüsse gehen in die Kostensteigerung des Materials und die Handwerksunternehmen. Das ist auch ein wichtiger Aspekt für steigende Mieten und fehlenden Wohnraum.
  • Dennoch heißt das für den privaten Immobilieninvestor: Die “überhitzte” Situation in den A-Lagen könnten sich in einigen Jahren entspannen - dort einfach nur mit steigenden Preise zu spekulieren war aber ohnehin noch nie eine gute Idee. Egal wo: Eine Immobilieninvestition sollte ohne Wertsteigerung Sinn machen und in Objekte geschehen, die zu den attraktiven Immobilien in der jeweiligen Lage gehören.


# Kein Sanierungszwang, aber der Klimaschutz wird ernst.

Das will die Ampel:

  • Ab 2025 muss jede Heizung, die neu eingebaut wird, mit 65% erneuerbaren Energien betrieben werden.
  • Ab 2025 müssen wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden dem EH70 Standard entsprechen. Neubau EH40.
  • Förderprogramme sollen weiterentwickelt werden.
  • “Teilwarmmiete” wird also Modell geprüft und die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen soll darin aufgehen. Teilwarmmiete kurz erklärt: Die Miete beinhaltet eine Basisversorgung mit “Wärme”, ein energieeffizientes Haus ist also lukrativer für den Vermieter. Der Verbrauch darüber hinaus wird vom Mieter bezahlt - zu viel Verbrauch geht also nicht zu Lasten des Vermieters.
  • Der CO2 Preis fürs Heizen wird zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt - je schlechter die Gebäudeklasse desto mehr muss der Vermieter zahlen. Sollte die Koalition das Modell bis Mitte 2022 nicht umgesetzt bekommen, wird erstmal 50/50 zwischen Mietern und Vermietern geteilt. 

Das denken wir:

  • Eines ist eh klar: Die Gebäude in Deutschland müssen in den nächsten Jahrzehnten deutlich weniger CO2 produzieren. Diese Aufgabe haben wir alle gemeinsam. Wer eine Bestandsimmobilien saniert muss in den nächsten Jahren mit höheren Kosten rechnen. Das ist nichts Neues und die Sanierungskosten steigen auch heute bereits durch höhere Löhne und Rohstoffpreise. Auch wer “nur” eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich die Rücklagen der WEG anschauen und den Fahrplan zur Sanierung des Hauses verstehen (der soll laut Ampel-Koalition sogar kostenlos erstellen werden können).
  • Unser Verständnis zur Modernisierungsumlage: Wer eine Immobilie in schlechtem Zustand kauft und sie modernisiert, kann den “nicht energetischen Teil” der Modernisierung (z.B. Wohnqualität steigern durch Anbau eines Balkons) weiter mit 8% auf den Mieter umlegen. Es bleibt also gewünscht die Wohnqualität in Bestandsimmobilien zu erhöhen - und so auch den Wert der Immobilien zu steigern.
  • Fazit: Die große Angst war eine andere: Würden wir bald gezwungen ad hoc energetische Maßnahmen in Bestandsimmobilien umzusetzen und zu bezahlen? Da Antwort ist: nein. Wenn wir sanieren, wird es mehr Auflagen geben, es energetisch zu tun. Und das macht vor dem Hintergrund des Klimawandels auch Sinn.


# Keine übertriebene Mietregulierung.

Das will die Ampel:

  • Das Wohngeld (staatlicher Zuschuss zur Mietern) soll gestärkt werden.
  • Es gibt keine neuen Instrumente zur Mietmarktregulierung (z.B. kein Mietendeckel). Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert. 
  • Die Kappungsgrenze wird von 15% auf 11% in angespannten Wohnungsmärkten gesenkt. Bisher konnte man in bestehenden Mieteverhältnissen die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 15% anheben, wenn sie untere der ortsüblichen Vergleichsmiete lag - das sind jetzt nur noch 11%. In nicht angespannten Märkten bleibt es bei 20% innerhalb von 3 Jahren.
  • Ab 100.000 Einwohnern muss es einen Mietspiegel geben.
  • Der Bemessungszeitraum für den Mietspiegel wird von 6 auf 7 Jahre verlängert. Damit sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete als grundlage für die Mietpreisbremse leicht.  

Das denken wir:

  • Was war nicht alles in Diskussion: Die Mieten müssen abgesenkt oder für Jahre eingefroren werden. Das ist alles vom Tisch, die Eingriffe sind moderat und reduzieren nur leicht die Mieteigerung bei Bestandsmieten und in der Neuvermietung (durch den 7 Jahre Bemessungszeitraum für den Mietspiegel). Dass die Mietregulierung verschärft wird, war klar. Dass es so moderat passiert macht es zwar nicht sinnvoll aber akzeptabel. Private, langfristig orientierte, Vermieter können so weiter rentabel vermieten und die anstehenden energetischen Sanierungen der nächsten Jahr(zehnte) stemmen.


Unser Fazit zu “Bauen und Wohnen” im Koalitionsvertrag:

Der Koalitionsvertrag macht im Kern das Richtige und geht die beiden großen Aufgaben der Wohnungspolitik an: 

  1. Wohnungsmangel, dort wo es ihn gibt, durch “Bauen” statt überzogene Mietregulierung zu lösen. 
  2. Klimaschutz vorantreiben, ohne dabei die Immobilienbesitzer in ad hoc Investitionen zu zwingen, die sich nicht leisten könnten. 

Fazit für jeden, der in Bestandswohnungen oder Mehrfamilienhäuser investieren will:

  • Die Sanierungskosten werden steigen, aber sie lassen sich planen. Saubere Rücklagen sind wichtiger denn je. 
  • Es wird weiter (und vermutlich mehr) gebaut: Egal ob angespannter Wohnungsmarkt oder nicht: Jedes Objekt muss für die jeweilige Lage zu langfristig attraktiven Immobilien gehören (Lage, Zustand und Ausstattung müssen zur Nachfrage passen).
  • Ein möglicher Wertverlust durch übertriebene Mietregulierung in den nächsten Jahren ist vom Tisch.    

Marco fasst die Auswirkungen des Ampel-Koalitionsvertrages auf Immo-Investoren auch hier im Video oder im Podcast auf Spotify oder Apple Podcasts zusammen. 

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  • Liebes Immocationsteam,
    was wird passieren mit Spekulationssteuer? Zahlt man Steuer für vermietete Objekte nach 10 Jahren oder nicht?
    Es ist sehr wichtig für die Privatinvestoren.

    Danke für eure Antwort.

    • Hey Zheng,

      genau Informationen dazu gibt es in dem Koalitionsvertrag noch nicht.

      SPD und Grüne wollen den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren abschaffen, während die FDP für eine Beibehaltung des steuerfreien Verkaufs ist – so zumindest steht es in den Wahlprogrammen der Parteien. Da die FDP gute Chancen auf das Finanzministerium hat stehen die Chancen für einen Beibehalt der Frist nicht schlecht, aber es dürfte definitiv ein Thema für diese Legislaturperiode sein.

      Beste Grüße
      Laurenz

  • Hallo, eine Frage: Soll man mit einen Neubau eines 3Fam.haus auf neue Gesetze warten, oder noch umgehend
    umgehend den Bauantrag nach den z.Zt. gültigen Bestimmungen einreichen.

    • Hey Georg,

      diese Frage kann man nicht pauschal beantworten, das hängt ganz davon ab was du wie bauen möchtest.

      Grundsätzlich kannst du aber damit rechnen, dass die neue Bundesregierung verstärkt auf nachhaltiges Bauen setzen wird.

      Beste Grüße
      Laurenz

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