Was ist die BelWertV?
BelWertV steht für Beleihungswertermittlungsverordnung. Sie setzt feste Richtlinien, wie Banken den Beleihungswert von Immobilien ermitteln. Der Beleihungswert ist für Investoren relevant, da dieser stark beeinflusst, wie hoch die Bank eine Immobilie beleiht.
Das sind die Änderungen im derzeit vorliegenden Entwurf
Sprengnetter hat die Änderungen zusammengefasst. Hier die Übersicht zu den für private Immobilieninvestoren relevanten Vorschlägen:
- Die Feststellung der Nachhaltigkeit bewertungsrelevanter Objektmerkmale bedarf regelmäßig der Betrachtung von Zeitreihen bezüglich dieser Bewertungsparameter über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren.
- In allen Fällen ist nur noch ein Kontrollwert (Sachwert oder Vergleichswert) erforderlich (Zwei-Säulen-Prinzip).
- Vermietungsabschlag für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum.
- Aufhebung des Paradoxon, dass sich der Zustandswert für ein Objekt, dessen Ertragswert unter dem Sachwert liegt, ohne Berücksichtigung des Bodenwerts errechnete.
- Hervorhebung von Mieterdienstbarkeiten und Sanierungsvermerke als zu berücksichtigende Umstände.
- Mindestkapitalisierungszinssätze für erstklassige Wohn-, Lager- und Logistikimmobilien um 0,5 Prozentpunkte abgesenkt.
- Berücksichtigung der Abbruchkosten im Sachwertverfahren bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren.
- Berücksichtigung der regionalen Marktgegebenheiten und Nachhaltigkeit als Abschlag am Sachwert bei Ein- und Zweifamilienhäuser (sog. Nachhaltigkeitsfaktor < 1)
- Erhöhung der Kleindarlehensgrenze um 25 % auf 500.000 €.
- Im Kleindarlehensbereich können zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen auch computerunterstützte datenbankbasierte Bewertungsmodelle eingesetzt werden, wenn diese mindestens jährlich durch eine unabhängige qualifizierte Stelle validiert werden.
- Als Mindestsätze für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Bereich des Wohnungsbaus gelten nun die alle drei Jahre an die Entwicklung der Verbraucherpreise angepassten Kostenangaben der Zweiten Berechnungsverordnung.
- Die Grundlagen der Beleihungswertermittlung sind auch ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Verschlechterung, d.h. verdachtsunabhängig mindestens jährlich zu überprüfen.
Das sagt Finanzierungscoaches Markus Wahle zu dem Entwurf
“Es ist eine Tendenz zu erkennen, dass die Spielräume der Banken in Zukunft zur Bewertung von Immobilien immer enger werden. Die leichtfertige Vergabe von Immobilienkrediten soll damit nochmals stärker verhindert werden. Ziel ist es, die europäische Einigkeit und Stabilität bei der Vergabe von Immobilienkrediten voranzutreiben. Da es sich bei den Vorschlägen bis jetzt noch um einen Entwurf handelt, ist eine abschließende Wertung allerdings noch schwierig.”
Zu Markus: Markus ist Coach bei immocation mit Schwerpunkt auf Immobilienfinanzierung. Er investiert außerdem selber seit 2015 in Immobilien. Ihr findet ihn hier bei Instagram.
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