Häuserfassaden in Berlin (Symbolbild)

BFH verbietet Sparmodell für die Grunderwerbsteuer

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Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die in der WEG inkludierten Instandhaltungsrücklage mindern, das war bisher ein gern genutzter Kniff, um Grunderwerbsteuer zu sparen.

Jetzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) diesem Modell ein Ende gesetzt. Alle Details lest ihr hier.

Häuserfassaden in Berlin (Symbolbild)

Das ist der Fall

Ein Mann kaufte 4 Gewerbeimmobilien und 9 Tiefgaragenstellplätze und sich dadurch anteilig in verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ein. Er war der Auffassung, dass er den zu versteuernden Kaufpreis um die anteilige bestehende Instandhaltungsrücklage mindern kann.

Jetzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden: Die Instandhaltungsrücklage ist Eigentum der WEG. Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Bestand geht das Eigentum der Rücklage nicht auf den Käufer über, sondern bleibt Eigentum der WEG. 

Die Instandhaltungsrücklage ist somit nicht Teil des Kaufpreises und kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht senken. 

Der BFH hat bereits mitgeteilt, dass diese Regelung auch für Wohnimmobilien gilt. 


So kann man doch Grunderwerbsteuer sparen

Anders verhält es sich mit Inventar, das beim Immobilienverkauf mit verkauft wird. Sofern im Kaufvertrag die Werte "sorgfältig aufgeschlüsselt" oder in einem extra Vertrag vereinbart wurden, mindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um den Wert des mit gekauften Inventars. 


Darum ist es relevant

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Posten der Kaufnebenkosten und ist, je nach Bundesland, oft höher als die Maklerprovision. Zudem kommt, dass die Nebenkosten oft aus Eigenkapital gezahlt werden müssen, da Banken diese ungern finanzieren. Aus diesen Gründen kann es Sinn machen, nach Wegen zu suchen, diesen Kostenpunkt zu verkleinern. 


Unsere Einschätzung

Für Immobilieninvestoren ist es ärgerlich, dass ein weiterer Weg, um die Grunderwerbssteuer zu senken, nun nicht mehr möglich ist, wobei die Einschätzung des Gerichts Sinn ergibt.

Wenn ihr einen weiteren Weg kennenlernen wollt, wie man gänzlich ohne die Grunderwerbssteuer zu zahlen Immobilien kaufen kann, wird euch dieses Video mit unsere Coach und Steuerexperten Martin Richter interessieren.


Vollständiges Urteil: Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17

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  • Wenn das von mir (Eigentümer) eingezahlte Geld (Instandhaltungsrücklage) in den Besitz der WEG übergeht, sind das für mich Ausgaben/Kosten, die ich jedoch nicht steuerlich absetzen kann. Allerdings wird dieses als Guthaben in der Wohngeld-Einzelabrechnung ausgewiesen – kann aber nicht an mich ausgezahlt werden. Bestenfalls kann dieses Guthaben als preissteigerndes Argument beim einem Verkauf geltend gemacht werden. Steuerlich geltend gemacht werden können nur die anteiligen tatsächlich aus der Instandhaltungsrücklage entnommenen Gelder für Instandhaltungsmaßnahmen. So weit so (nicht) gut.
    Darum ist es für mich wohl besser keine Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage zu vorzunehmen, und im Bedarfsfall Sonderumlagen zu entrichten, welche nach Abschluß der Instandhaltungsmaßnahme dann steuerlich absetzbar sind.
    Zusätzlich: Werden Guthaben auf WEG Konten (über 50000€) von den Banken auch mit „Verwahrgeld“ beaufschlagt?
    Schwarzgeld oder Geldwäsche über das Rücklagenkonto?

    • Hey Freddy, danke für deine Denkanstöße! Bleib aber bitte immer auf dem legalen Weg, alles andere ist moralisch nicht korrekt und führt langfristig immer zu Problemen.

      Freundliche Grüße
      dein immocation-Team

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