Das Jahr 2024 bringt eine Vielzahl von Gesetzesänderungen für Immobilieneigentümer, die darauf abzielen, die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern, den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern und die Verwaltung von Immobilien zu verbessern. Diese Änderungen sind vor allem entscheidend für die Wärmewende in Deutschland und betreffen sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude. Hier ein detaillierter Überblick über die wesentlichen Neuerungen und ihre Implikationen.
1. Neuerungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat ab dem 1. Januar 2024 in Kraft und verfolgt das Ziel, den Einsatz erneuerbarer Energien im Heizungsbereich deutlich zu erhöhen. Eine zentrale Bestimmung des GEG ist die Pflicht, dass alle neu installierten Heizungen mindestens 65 % ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen müssen. Diese Regelung gilt sowohl für Neubauten als auch für den Austausch von Heizungen in bestehenden Gebäuden.
Grafik: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Details und Übergangsfristen
Für Neubauten innerhalb von Neubaugebieten gilt diese Regelung ab sofort, während für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken längere Übergangsfristen vorgesehen sind. In Großstädten (über 100.000 Einwohner) wird diese Pflicht ab dem 30. Juni 2026 verbindlich, in kleineren Städten ab dem 30. Juni 2028. Diese Fristen sollen eine bessere Planung und Anpassung an die örtliche Wärmeplanung ermöglichen.
Um den Einbau neuer Heizungen zu erleichtern, bietet das Gesetz außerdem verschiedene technologieoffene Umsetzungsmöglichkeiten. So sind beispielsweise auch Hybridlösungen, die fossile Brennstoffe und erneuerbare Energien kombinieren, zulässig, sofern die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden. Weiterhin erlaubt das GEG den Einbau von „H2-Ready“-Gasheizungen, die auf Wasserstoff umrüstbar sind und ab 2030 einen Mindestanteil an Biomethan oder anderen grünen Gasen nutzen müssen.
2. Strengere Inspektionspflichten für Heizungs- und Wärmepumpensysteme
Ab 2024 müssen Heizungs- und Wärmepumpensysteme regelmäßig inspiziert werden, um die Einhaltung der neuen Energieeffizienzstandards sicherzustellen. Versäumnisse können zu erheblichen Bußgeldern führen:
Bis zu 10.000 € bei verspäteter oder nicht durchgeführter Inspektion.
Bis zu 50.000 € bei schwerwiegenden Verstößen, wie der fehlenden Dämmung der Geschossdecke oder der Nutzung nicht zugelassener Heizsysteme
Die Inspektionspflichten sollen sicherstellen, dass alle Heizsysteme regelmäßig gewartet werden und somit effizient und umweltschonend arbeiten. Dies ist ein wichtiger Schritt zur Reduktion des CO2-Ausstoßes und zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden.
3. Einführung der Solarpflicht
Die Nutzung von Solarenergie als erneuerbare Energie wird durch die Einführung der Solarpflicht in mehreren Bundesländern verstärkt. In Nordrhein-Westfalen gilt ab 2024 die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten, ab 2025 auch für private Neubauten. In Bremen müssen ab Juli 2024 bei Dachsanierungen mindestens 50 % der Dachfläche mit Solaranlagen ausgestattet werden.
Weitere Details zur Solarpflicht
Die Solarpflicht soll dazu beitragen, den Anteil erneuerbarer Energien am Gesamtenergieverbrauch zu erhöhen und somit die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen weiter zu reduzieren. In Niedersachsen gilt die Pflicht ab 2024 für öffentliche Neubauten, während Hessen ab November 2024 eine Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien einführt. Diese Regelungen unterstützen die Ziele der Bundesregierung zur Reduktion der CO2-Emissionen und zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2045.
4. Zertifizierung von Immobilienverwaltern
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht ab 2024 vor, dass Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) mit mehr als acht Sondereigentumsrechten Anspruch auf einen von der IHK zertifizierten Verwalter haben. Diese Regelung soll die Qualität der Verwaltung verbessern und sicherstellen, dass Verwalter über die notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen.
Übergangsfrist und Qualifikationen
Für Verwalter, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bestellt wurden, gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Mai 2024. Diese "Alte-Hasen-Regelung" erlaubt es bestehenden Verwaltern, weiterhin als zertifiziert zu gelten, ohne die neue Prüfung sofort ablegen zu müssen. Diese Übergangsfrist gibt ihnen Zeit, sich auf die neuen Anforderungen vorzubereiten und die notwendigen Qualifikationen zu erwerben.
Ein zertifizierter Verwalter muss nachweisen, dass er über fundierte Kenntnisse im Bereich des Wohnungseigentumsrechts, der Buchführung, der technischen Gebäudeausrüstung und der kaufmännischen Verwaltung verfügt. Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK), die theoretisches Wissen und praktische Fähigkeiten bewertet. Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass Verwalter in der Lage sind, die komplexen Aufgaben der Immobilienverwaltung kompetent zu bewältigen und die Interessen der Eigentümergemeinschaften effektiv zu vertreten.
5. Weitere relevante Änderungen
Neben den bereits erwähnten Gesetzesänderungen gibt es weitere wichtige Anpassungen, die Immobilieneigentümer betreffen.
Anhebung des Steuerfreibetrags
Zum 1. Januar 2024 wird der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer von 10.908 € auf 11.604 € erhöht. Für verheiratete Paare steigt der Betrag auf 23.408 €. Diese Anpassung betrifft auch die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und kann somit die finanzielle Belastung für Immobilieneigentümer reduzieren.
Kabelgebühren nicht mehr umlagefähig
Ab dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die Kosten für Kabelanschlüsse nicht mehr auf die Mieter umlegen. Bestehende Sammelverträge sollten daher rechtzeitig gekündigt werden, um unnötige Kosten zu vermeiden. Diese Änderung ist Teil der Neufassung des Telekommunikationsgesetzes und soll die Transparenz und Fairness im Mietverhältnis erhöhen.
6. Förderprogramme für klimafreundliche Heizsysteme
Die Bundesregierung unterstützt den Heizungstausch und die energetische Sanierung durch verschiedene Förderprogramme. Diese Förderungen sind darauf ausgelegt, die finanziellen Belastungen für Immobilieneigentümer zu reduzieren und den Übergang zu klimafreundlichen Heizsystemen zu erleichtern. Hier sind die wichtigsten Förderungen im Detail:
- Grundförderung: Diese Förderung deckt 30 % der Investitionskosten für den Einbau eines neuen, klimafreundlichen Heizsystems. Sie ist die Basisförderung und kann mit weiteren Förderungen kombiniert werden.
- Geschwindigkeitsbonus: Eigentümer, die ihre fossile Heizung schneller austauschen als gesetzlich vorgeschrieben, können einen zusätzlichen Bonus von bis zu 25 % der Investitionskosten erhalten. Dieser Bonus sinkt jedoch in den kommenden Jahren sukzessive und läuft Ende 2036 aus.
- Einkommensbonus: Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 € können einen zusätzlichen Bonus von 30 % der Investitionskosten erhalten. Diese Förderung soll eher einkommensschwache Haushalte unterstützen und sicherstellen, dass auch sie Zugang zu modernen und umweltfreundlichen Heizsystemen haben.
Grafik: Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Insgesamt können die verschiedenen Förderungen kombiniert werden, sodass bis zu 70 % der Investitionskosten gedeckt werden. Dies stellt eine erhebliche finanzielle Entlastung für Immobilieneigentümer dar, die in neue Heizsysteme investieren möchten.
Details zur Förderantragstellung
Die Anträge für die Förderung des Heizungstauschs können seit dem 27. Februar 2024 für Einfamilienhausbesitzer und ab dem 28. Mai 2024 für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sowie WEGs bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden. Die Förderung umfasst nicht nur den Austausch der Heizsysteme, sondern auch umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen, die zur Erhöhung der Energieeffizienz und zur Reduktion der Betriebskosten beitragen.
Förderfähige Kosten im Detail
Bei Einfamilienhäusern sind maximal 30.000 Euro für den Heizungstausch förderfähig. Dieser Betrag gilt auch für die erste Wohneinheit in Mehrparteienhäusern. Für jede weitere Wohneinheit in Mehrparteienhäusern können höhere Kosten gefördert werden: 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und jeweils 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit. Dies bedeutet, dass größere Immobilienprojekte besonders von den Förderungen profitieren können.
Zusätzlich zur Förderung des Heizungstauschs können für weitere energetische Sanierungsmaßnahmen ebenfalls Fördermittel beantragt werden. Dazu gehören Maßnahmen wie:
- die Dämmung der Gebäudehülle
- neue Fenster
- Anlagentechnik
- Heizungsoptimierung
7. Strategien zur Anpassung an die neuen Vorschriften
Um den neuen gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden, können Immobilieneigentümer proaktiv handeln:
- Energieberatung: Eine professionelle Beratung hilft, die spezifischen Bedürfnisse der Immobilie zu identifizieren und einen effizienten Sanierungsplan zu entwickeln. Energieberater können die besten Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien empfehlen.
- Investitionen in Energieeffizienz: Der Einsatz moderner Heizsysteme, verbesserter Dämmung und erneuerbarer Energien führt zu langfristigen Einsparungen bei den Energiekosten und kann den Wert der Immobilie erhöhen. Technologien wie Wärmepumpen, Solarthermie und energieeffiziente Fenster sind hierbei besonders effektiv.
- Nutzung von Fördermitteln: Es ist wichtig, sich über die verschiedenen Förderprogramme der Bundesregierung und regionaler Institutionen zu informieren, um finanzielle Unterstützung für Sanierungsprojekte zu erhalten. Neben den staatlichen Förderungen bieten auch viele Bundesländer und Kommunen eigene Programme an, die die Kosten für energetische Sanierungen und den Einsatz erneuerbarer Energien weiter reduzieren können.
Fazit: Chancen und Herausforderungen durch die Gesetzesänderungen 2024
Die Gesetzesänderungen im Jahr 2024 bringen bedeutende Herausforderungen, aber auch Chancen für Immobilieneigentümer mit sich. Frühzeitiges Informieren und eine proaktive Anpassung an die neuen Vorschriften können langfristige Vorteile bieten, sowohl finanziell als auch ökologisch. Durch die Unterstützung von Förderprogrammen soll Immobilieneigentümern zudem die Umsetzung der neuen Vorschriften erleichtert werden, sodass nicht nur die Umwelt, sondern auch Immobilienbesitzer langfristig von einer energieeffizienten Immobilie profitieren.