Häusefassade in Berlin (Symbolbild)

Keine Abrechnung = Betriebskosten müssen zurückgezahlt werden?

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Muss man dem Mieter die Betriebskosten erstatten, wenn man keine Betriebskostenabrechnung erstellt?

Ein neues BGH-Urteil gibt hierüber Aufschluss.

Häusefassade in Berlin (Symbolbild)

Das ist der Fall

Das Mietverhältnis begann im Jahr 2014. 2016 hatte der Mieter für einige Monate seine Miete nicht gezahlt. Als der Vermieter den Mieter dann aufforderte, die Mietschulden zu begleichen, führte der Mieter an, dass er die bisher gezahlten Betriebskosten zurückverlangen dürfe, da der Vermieter keine Abrechnung über die Kosten erstellt hatte. Diese Forderung würde die Mietschulden begleichen. 


So ist die Rechtslage

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung jährlich erstellen, die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode. Tut der Vermieter dies nicht kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis seine Vorauszahlungen zurückverlangen.


So entschied der BGH

Der BGH entschied: Die Vorauszahlungen der Jahre 2014 und 2015 kann der Mieter nicht zurückverlangen, die für das Jahr 2016 schon. 

Hierdurch wird klar, dass das Rückforderungsrecht des Mieters nicht unbegrenzt gilt, sondern nur für Vorauszahlungen für Abrechnungsperioden, deren Abrechnungsfrist bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen sind. 

Die Abrechnungsfristen für 2014 (Ende 2015) und 2015 (Ende 2016) waren bei Mietvertragsende (April 2017) schon verstrichen, die Frist für 2016 (Ende 2017) aber noch nicht.

Der Mieter hat übrigens erst nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückforderungsrecht, weil der Mieter während des Mietverhältnisses durch die Einbehaltung seiner Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend Druck auf den Vermieter ausüben kann, eine Abrechnung zu erstellen. 


Darum ist es relevant

Die Betriebskostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Als Immobilieninvestor lohnt es sich daher, zu den aktuellen Urteilen auf dem neuesten Stand zu sein. 


Unsere Einschätzung

Ihr solltet auf jeden Fall fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen erstellen, um euch Ärger zu sparen. Wenn ihr nur Wohnungen in WEGs habt, könnt ihr die Abrechnungen einigermaßen leicht auf Grundlage der Abrechnung eurer Hausverwaltung erledigen. 

Bei einem Mehrfamilienhaus müsst ihr schon mehr selber machen, allerdings gibt es auch hierfür zahlreiche Hilfsmittel.

Beachtet bitte auch folgendes: Das Urteil wurde dieses Jahr getroffen und bezieht sich auf Mietschulden von vor 5 Jahren - ein sehr langer Zeitraum. Achtet deshalb immer genau darauf, an wen ihr vermietet und, dass ihr gut mit eurem Mieter kommuniziert. Allein dadurch könnt ihr euch viel Ärger sparen.

Ein Beispiel hierfür wäre auch ein weiteres BGH-Urteil zur Kündigung einer 89-jährigen Mieterin wegen Eigenbedarfs. In diesem Fall entschied der BGH, dass die Kündigung gegen das Grundgesetz verstößt. Alle Details dazu lest ihr hier.


Ganzes Urteil: (BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 52/20)


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