Angebotseinbruch, Schattenmiete: Der Berliner Mietendeckel hinterlässt Spuren

Berlins Deckel zeigt starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, das belegen neue Zahlen von ImmoScout24. 

Hier erfahrt ihr was passiert ist und warum man die Daten differenziert betrachten sollte.

Das ist passiert

Mieten

Die Angebotsmieten neu angebotener Bestandswohnungen, die vom Mietendeckel erfasst werden, sind um 7,8 Prozent gesunken.

Allerdings liegt der durchschnittlich inserierte Mietpreis pro Quadratmeter in fast allen Bezirken deutlich über der nach Mietendeckel zulässigen Miete. 

Spitzenreiter hier sind Mitte (4,10 € zu viel), Prenzlauer Berg (5,30 € zu viel) und Tiergarten (5,50 € zu viel).

In einigen Stadtteilen (Tempelhof, Weißensee, Wilmersdorf und Siemensstadt) sind die Angebotsmieten sogar gestiegen.

Angebot

Das Angebot an inserierten Mietwohnungen ging im letzten Jahr um 19 % zurück. Im Mietendeckel-relevanten Segment ging das Angebot sogar um 30 % zurück.

Nachfrage

Im Januar 2021 kamen durchschnittlich 214 Interessenten auf ein Mietangebot. Noch krasser ist die Lage in manchen Stadtteilen. 

In Britz (Neukölln) gibt es 417, im Wedding (Mitte) 407 Anfragen pro Objekt.

Kauf

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich in den letzten 12 Monaten hingegen um 19% gesteigert.

Darum ist es wichtig

Viele Metropolen mit Wohnungsnot schauen auf die Hauptsstadt.

Berlin könnte Musterbeispiel oder Abschreckung für zukünftige Regulierungen in anderen Städten werden. 

Jeder Investor sollte die Entwicklung im Auge behalten, um das Risiko der Regulierung in seinen Märkten einschätzen zu können.

Unsere Einschätzung

Die Zahlen von ImmoScout sind erschreckend. Allerdings muss man sie ein wenig differenziert betrachten:

Die Mietpreise: In Berlin ist es Modus Vivendi, dass Vermieter die Wohnung zur Marktmiete anbieten, dann aber nur die Mietendeckelmiete vom Mieter verlangen.

Sollte der Mietendeckel gekippt werden müssen die Mieter die Differenz nachzahlen. 

Die Angebotsmietpreise repräsentieren also nicht den tatsächlich vereinbarten Mietzins.

Diese “Schattenmiete” soll dafür sorgen, dass sich nur die Leute auf eine Wohnung bewerben, die sich diese auch ohne Mietendeckel leisten können.

Die Nachfrage: Eine Anfrage bei ImmoScout ist nicht direkt als konkretes Interesse an einer Wohnung zu bewerten. 

Viele Interessenten senden erstmal eine Anfrage auf eine Wohnung wenn der Preis und die Lage passen, ohne sich mit der Wohnung auseinandergesetzt zu haben.

Daher verzerrt die Anfragenstatisitik das Bild ein wenig.

Mietangebot: Viele Mietwohnungen werden aufgrund der hohen Nachfrage gar nicht mehr online inseriert, sondern an das Netzwerk des Eigentümers oder Verwalters vermietet.

Die Angebotsstatisitik gibt daher ebenfalls ein verzerrtes Bild wider, denn sie erfasst nicht alle freien Wohnungen sondern nur die, die inseriert wurden.

Alles in allem bestätigen diese Zahlen den schlechte Eindruck, den der Mietendeckel bisher hinterlässt.

Je schlimmer die Lage auf dem Berliner Markt wird, desto unwahrscheinlicher ist es, das andere Metropolen in Zukunft eine ähnlich harte Regulierung einführen.

Quelle: Immobiienscout24, Konii