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Mietnomade: Was tun, wenn Mieter nicht zahlt?

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Mietausfall: So vertritt die Hausverwaltung den Vermieter

Hausverwalter und Asset-Manager, worin liegt der Unterschied? Zwei Begriffe, die es für Vermieter zu unterscheiden gilt. Ersteres ist, wie schon der Name vermuten lässt, für die Verwaltung von Wohnungseigentum zuständig. Dazu gehören Betriebskostenabrechnungen, die Durchführung der Hausordnung, Mietbuchungen sowie die Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern. Die Grundlage eines Asset-Managers bildet die Ausbildung zum Hausverwalter. Doch gehen dessen Aufgaben über die einer Hausverwaltung hinaus. Er kanalisiert die Mietsituation und bildet Optimierungsmöglichkeiten. Sein Ziel ist es, dem Eigentümer gebündelte Information zu geben, die weiterführend für die Steuererklärung und das Finanzamt von Bedeutung sind. Dazu zählt unter anderem die vorbereitende Buchhaltung.

Hausverwalterin durch Zufall: Julias Weg zum eigenen Unternehmen

Ob Schicksal oder Zufall, manchmal entscheidet das Leben. Als Julia kurz nach der Wende nach Berlin zog, jobbte sie bei einem Makler, der Friseursalons verkaufte. Da er Eigenbestand besaß, bot sich ihr die Möglichkeit, das Haus zu verwalten. Nach mehreren Jahren wechselte Julia in eine größere Hausverwaltung, wo ihre Chefin sie nötigte, eine Ausbildung zu machen. Anschließend nahmen die Dinge ihren Lauf: Von der Fachverwaltung für Wohnungseigentümer über einen Bauträger bis hin zum Aufbau eines eigenen Unternehmens mit 5.000 Wohneinheiten. 

Was kann der Vermieter bei Mietausfall tun? 

Diese Frage stellte sich Julia selbst vor ein paar Jahren. Schauplatz des Geschehens war Leipzig und eine Gewerbeimmobilie mit dazugehöriger Wohnung im Dachgeschoss. Die Räumlichkeiten standen eine Weile leer, bis schließlich ein junges Paar mit der Idee einen Fahrradladen zu eröffnen, anklopfte. Die Freude bei Julia war groß, endlich das Gewerbe vermieten zu können. Zunächst wurden alle notwendigen Details geklärt und der Mietvertrag aufgesetzt. Mit dem Entwurf erhielt das Paar auch die Genehmigung vom Amt bezüglich eines Existenzgründerdarlehens. Damit wurde die Wohnung bezogen, doch das Geld blieb aus. Weder die Kaution noch die Miete wurden bezahlt. 

Im ersten Schritt wendete sich Julia an das Amt. Dessen Antwort lautete: „Die Parameter, welche an das Paar gestellt wurden, blieben bisher unerfüllt. Weitere Auskünfte an Dritte sind nicht zulässig.“ Genau hier liegt das Problem: Als Vermieter oder Gläubiger entfallen jegliche Auskunftsansprüche beim Amt. Auch der Versuch, es mit dem Paar persönlich zu klären, scheiterte. Stattdessen folgten Ausreden, der Zutritt in die Wohnung wurde verweigert und die versäumten Mietkosten stiegen. Letzter Versuch: Eine Bekannte vor Ort sollte die Angelegenheit in die Hand nehmen. Und tatsächlich sie hatte Glück. Auf ihr Klingeln hin wurde die Türe geöffnet und vor ihr standen zwei Messie-Mieter in Unterwäsche. Der Wohnungszustand war unterirdisch. Sie schleppte die beiden zu Amt, welches schließlich für den Mietausfall aufkam. 

So lassen sich Mietrückstände vermeiden 

Nachdem das Amt die Mietrückstände beglichen hatte, folgten zwei weitere Monate ohne Geld. Die Geschichte endete für das Paar mit einem Rauswurf sowie einer Vertragskündigung. Da es sich um einen Gewerbemietvertrag handelte, ging die Angelegenheit schnell vonstatten. Die Mietrückstände inklusive Komplettsanierung der Wohnung kamen Julia mit 15.000 Euro teuer zu stehen. Doch lernte sie daraus und rüstete sich für zukünftige Fälle. 

Grundsätzlich gilt: Bei einem Mietausfall von zwei aufeinanderfolgenden Monaten, kann der Vermieter fristlos kündigen. Damit ist der Prozess nicht zwingend von heute auf morgen durch. Stattdessen dauert es oftmals noch Monate, bis zum Auszug der Mieter. Hier entwickelte Julia ihre eigene Taktik: Sobald die Miete ausbleibt, folgt ein Mahnbescheid. Dieser beinhaltet ein gerichtliches Verfahren und wird vom Anwalt aufgesetzt. Kosten: 80 Euro. Da die Mieter den Brief in den meisten Fällen gar nicht erst öffnen, verstreicht die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Folglich erscheinen die wenigsten vor Gericht, sodass die Angelegenheit mit einem Versäumnisurteil abgeschlossen wird.  

Fazit:

Auf die Frage, wie viele Härtefälle es pro Jahr gibt, antwortet Julia: „Bei 5000 Wohneinheiten sind es ca. 15 solcher Art.“ Gleichzeitig spielt auch der Standort eine große Rolle. In Berlin beispielsweise kommen Extremfälle selten vor, da niemand seine Wohnung verlieren möchte. In Leipzig sieht das wieder anders aus.


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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 22.10.2019 veröffentlicht wurde:

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5. Mai, 2021
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