Viele Wohnungen kaufen: Wie lange macht die Bank mit?

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Haushaltsrechnung: Wie viel darf die Wohnung kosten?

Bereits vor dem Wohnungskauf legst du der Bank eine Haushaltsrechnung mit deinen Einnahmen und Ausgaben vor. Dadurch erhält die Bank einen Einblick über deine finanziellen Möglichkeiten. Kannst du dir die Wohnung überhaupt leisten? Wie hoch ist der monatliche Cashflow? Wie stark belastet ein Mietausfall deine Liquidität? Neben den Mieteinnahmen schaut sich die Bank auch die Nebenkosten an. In der Regel rechnet sie nicht die gesamte Jahresbruttokaltmiete als zur Verfügung stehendes Einkommen, sondern kalkuliert abzüglich 25 Prozent. Doch damit nicht genug: Da die Zinsen derzeit sehr günstig sind und langfristig gesehen möglicherweise steigen, möchte die Bank sichergehen, dass sich der Darlehensnehmer auch nach Ablauf der Zinsbindung, die Wohnung weiterhin leisten kann. Aus diesem Grund nimmt die Bank einen pauschalen Zinssatz von 8 Prozent an. Bedeutet für dich: Deine Immobilie sollte eine Mietrendite von mindestens 10 Prozent besitzen. In der Realität ist das natürlich nur schwer umsetzbar. 

Beleihungswert: Wie viel Geld verleiht die Bank?

Bevor die Bank einen Immobilienkredit vergibt, ermittelt sie den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Jener dient als Berechnungsgrundlage für die Vergabe eines Kredits und bestimmt in den meisten Fällen die Obergrenze eines Darlehens. Gleichzeitig steht der Bank ein echter Gegenwert gegenüber, für den Fall, dass der Kredit nicht mehr abbezahlt werden kann. Der Beleihungswert liegt meist bei 80 Prozent des Marktpreises und wird seitens der Bank bestimmt. Zu beachten ist, die Wohnung nicht über den Marktwert zu kaufen. Ist der Kaufpreis höher, steigt das Risiko für die Bank, was sich negativ auf die Zinskonditionen und den Eigenkapitalanteil auswirkt. Hast du bereits mehrere Wohnungen gekauft und möchtest deinen Bestand weiter ausbauen, kann deine Bonität steigen, indem alle Wohnungen noch unter 80 Prozent Beleihung liegen. Gerade diejenigen, die in den letzten Jahren gekauft und einen Teil des Kredits zurückgezahlt haben, könnten davon profitieren. Grund: Die Preise sowie der Wert der Wohnungen sind gestiegen. Damit liegt der Bank ein signifikanter Gegenwert für die Schulden vor. Da bereits Vermögen durch die Wohnungen vorhanden ist, wird positiv in die Bonität eingezahlt. 

Immobilienfinanzierung: Rahmenkredit und Portfoliobetrachtung

Jeder besitzt einen individuellen Kreditrahmen bei der Bank, der vom Vermögen und Gehalt abhängig ist. Wird dieser überschritten, erfolgt eine sogenannte Portfoliobetrachtung. Das bedeutet: Statt des Einkommens wird das bestehende Immobilienportfolio zur Bewertung der weiteren Kreditwürdigkeit herangezogen. Zur Orientierung: Der Finanzierungsrahmen, welcher von der persönlichen Bonität abhängt, reicht von ca. 400.000 Euro bis hin zu eine Million. Je höher das Gehalt, desto größer der Finanzierungsrahmen. Ab eine Million wird mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine Portfoliobetrachtung umgestellt.     

Wie finanzierst du einen größeren Bestandsaufbau?

Der einfache Weg ist der, dass du dir dabei Zeit lässt. Das bedeutet: Du nutzt die langfristige Entwicklung deiner Immobilien, um deine Bonität zu verbessern und weitere Immobilien zu finanzieren. Mieten steigen über einen längeren Zeitraum, der Wert entwickelt sich und deine Schulden werden durch die Tilgung weniger. Möchtest du das Ganze beschleunigen, ist mehr Eigenkapital vonnöten oder aber du hebst den Wert deiner Immobilie schneller mit anschließender Nachbeleihung. Ersteres beinhaltet verschiedene Möglichkeiten, beispielsweise den Immobilienhandel (Fix & Flip), die Grundstücksentwicklung, die Projektentwicklung oder das Aufteilergeschäft. Natürlich erfordern solche Geschäftsmodelle deutlich mehr Zeit- und Risiko-Einsatz – du wirst de facto ein kleiner (oder großer) Immobilienunternehmer.

 

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 21.04.2018 veröffentlicht wurde: 


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