Immobilie finanzieren: Die optimale Tilgung für deine Kapitalanlage

Warum spielt die Tilgung eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung?

Die Grundlage bildet die Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens. Das bedeutet, jeden Monat wird eine gleichbleibende Rate an die Bank gezahlt. Diese besteht aus einem Anteil Zinsen und einem Anteil Tilgung. Letzteres ist der Anteil, mit dem die Schulden beglichen werden. Die anfängliche Tilgung stellt, die im ersten Monat gezahlte Rate dar, welche sich über die Laufzeit verändert. Ihre Höhe entscheidet stark darüber, wie lange es dauert, bis der gesamte Kredit abbezahlt ist. Der Tilgungsanteil ist das wertvolle Kernstück einer Immobilienfinanzierung. Grund: Die Tilgung fließt in die Schuldenrückzahlung, wodurch Vermögen aufgebaut wird. Schließlich ist es dein Ziel, die Wohnung vollständig abzubezahlen und passives Einkommen aufzubauen. 

Die Tilgung besitzt noch einen weiteren, wichtigen Aspekt: Die Risikosteuerung. Sowohl die anfängliche Tilgung als auch die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals beeinflussen, wie viel Restschulden bei der Bank bestehen bleiben, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist. Sprich, zu dem Zeitpunkt, wo mit der Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbart wird. Sind beispielsweise die Zinsen gestiegen, ist es von Vorteil, möglichst wenig Restschulden zu haben. Andernfalls erhöht sich die weiterführende Bankrate. Wenn es darum geht, das Risiko zu minimieren und zügig schuldenfrei zu sein, empfiehlt sich also eine schnelle Tilgung. Das ermöglicht bei der Anschlussfinanzierung mehr Flexibilität hinsichtlich des Zinssatzes sowie einen zügigeren Aufbau von passiven Einkommen in der Zukunft.

Andererseits bedeutet langsam tilgen, dass monatlich mehr Geld von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Dadurch können Rücklagen gebildet und für den Kauf einer weiteren Immobilie genutzt werden. Schnell oder langsam tilgen, was also tun? Kurz gesagt: Es kommt darauf an! 

Immobilie als Kapitalanlage: Ab wann schuldenfrei? 

Wie schnell du schuldenfrei bist, ist abhängig von der anfänglichen Tilgung. Für ein besseres Verständnis, haben wir hierzu folgendes Beispiel (vorausgesetzt: 2 % Zinsen):

Der Sprung zwischen 2 und 3 Prozent ist enorm und zeigt, wie wichtig es ist, vorab genau zu überlegen, welche Rate monatlich gezahlt werden kann – in Abhängigkeit der Mieteinnahmen sowie der eigenen Liquidität. Neben der Tilgung haben aber auch die Zinsen einen Einfluss darauf, wie schnell du schuldenfrei bist. Nehmen wir an, statt 2 % betragen die Zinsen 4 %. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro läge die monatliche Rate bei 500 €/M (4% Zinsen 333,33 € + 2% Tilgung 166,67 €) statt bei 333,34 €/M (2% Zinsen 166,67 € + 2% Tilgung 166,67€). Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil höher, da die Restschuld abnimmt und weniger Zinsen in der Rate enthalten sind. Das führt in diesem Beispiel zu einer Schuldenfreiheit nach 28 Jahren (Hinweis: Mit einem Tilgungsrechner im Internet kannst du dir das genau ausrechnen).

Am Ende der Zinsbindung werden die Karten neu gemischt. Sind das Zinsniveau als auch die Bankrate unverändert, bleibt die Gesamtlaufzeit so, wie anfangs kalkuliert. Steigen die Zinsen an und die Bankrate soll unverändert bleiben, stehen kleinere Anteile von der Rate für die Tilgung zur Verfügung. Folglich verlängert sich die Laufzeit. Ist das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung niedriger, würde mehr für die Tilgung übrig bleiben und die Laufzeit verkürzt sich. Das Ende der Zinsbindung ist also ein wichtiger Zeitpunkt, der über den weiteren Verlauf der Schuldenfreiheit entscheidet.

Ein weiteres Beispiel hierzu (vorausgesetzt: 2 % Zinsen bei 10 Jahren Zinsbindung): 

Nach 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung, sind noch 78 % der Schulden zu begleichen. Damit ist ein Großteil der Schulden neu zu finanzieren. Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die Schuldenlast zum Ende der Zinsbindungsfrist.

Ab wann schuldenfrei? Mit unserem kostenfreien Kalkulationstool kannst du die Laufzeit deiner Finanzierung einfach und schnell berechnen! 

Wie wirken sich Sondertilgungen auf die Immobilienfinanzierung aus?

Sondertilgungen stellen eine außerplanmäßige Tilgung dar, die seitens der Bank im Laufe der Finanzierung ermöglicht wird. Das heißt: Die Bank räumt dir das Recht ein, außerplanmäßig einen bestimmten Betrag zurückzuzahlen, der die Schulden sprunghaft reduziert. Doch warum muss die Bank eine Sondertilgung genehmigen? Da der Kredit auf diese Weise schneller als geplant beglichen wird und die Bank in Summe weniger Zinsen erhält. Dennoch ist es üblich, dass sie jährlich ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent gewährleistet. Die Sondertilgung bietet eine Flexibilität, die dir dabei hilft, eine höhere Tilgung zu erzielen als zu Beginn vereinbart. Wir von immocation empfehlen: Nutze diese Flexibilität, indem du jährlich auf ein Neues entscheidest, von der Sondertilgung Gebrauch zu machen oder nicht. Andernfalls könnte, beispielsweise aufgrund von Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung, das Risiko eines Liquiditätsengpasses bestehen.

Des Weiteren können Sondertilgungen auch als Risikosteuerung vor der Anschlussfinanzierung eingesetzt werden. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung gestiegen, ist die Restschuld zu einem höheren Zinssatz zu begleichen. Hier kann es durchaus sinnvoll sein, unmittelbar zuvor, Sondertilgungen durchzuführen. So werden die Schulden deutlich reduziert. Der höhere Anschlusszins aber wird auf einen niedrigeren Restschuldenwert fällig, wodurch die Bankrate geringer ausfällt.

Hierzu folgendes Beispiel:

Nach Ablauf der Zinsbindung (15 Jahre) tätigst du eine einmalige Sondertilgung von 10.000 Euro. Auf diese Weise reduziert sich die Laufzeit von 36 auf 31 Jahre. Werden stattdessen jedes Jahr 1.000 Euro zusätzlich getilgt, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit von 36 auf 25 Jahre. 

Immobilie finanzieren, Schulden optimal reduzieren?

Wie gehst du richtig mit der Tilgung bei der Immobilienfinanzierung um? Wir von immocation sagen: ” Es kommt darauf an!” Schließlich hängt die Tilgung von unterschiedlichen Faktoren wie der Risikobereitschaft, den persönlichen Zielen oder gar den Bankkonditionen ab. Aus diesem Grund werden wir dir im Folgenden vier Empfehlungen als Orientierung mit auf den Weg geben:

1. Nicht einschnüren

Schnür dich nicht ein, welche Verpflichtung du eingehst! Vereinbare eine anfängliche Tilgung, die du monatlich ohne Probleme finanziell stemmen kannst. Bei 100.000 Euro Kredit, 2 % Zinsen und 2 % Tilgung liegt die monatliche Rate bei 333 Euro. Mache dir bewusst, dass du diesen Betrag auch im Fall von fehlenden Mieteinnahmen o.ä. zahlen musst. 

2. Tendenz: langsam tilgen

Aus rechnerischer Sicht ist eine langsame Tilgung besser, da du so den Hebeleffekt besonders effektiv nutzt, um dir langfristig Vermögen aufzubauen. 

3. Schulden begleichen

Bedeutet: Wenn du dir eine Altersvorsorge mit Immobilien sichern möchtest, zahle deine Schulden zurück. Denn dein Ziel sollte es sein, die Wohnung künftig komplett abbezahlt zu haben, um von den Einnahmen leben zu können. Zu wenig Tilgung (wenn es die Bank überhaupt mitmacht) erhöht dein Risiko weil du dauerhaft nicht schnell genug von den Schulden runterkommst und so z.B. steigenden Zinsen für dich gefährlicher sind.

4. Schlechter Standort: schneller tilgen

Solltest du eine Wohnung an einem eher weniger attraktiven Standort gekauft haben, lohnt es sich tatsächlich schneller zu tilgen. Grund: Deinen Schulden steht immer die Immobilie als echter Gegenwert gegenüber. Ist der Wert der Immobilie tendenziell eher sinkend, ist es sinnvoll die Schulden schneller zu reduzieren, um das Verhältnis Schulden und sinkender Gegenwert auszugleichen. 

In diesem Sinne: Viel Erfolg bei der Immobilienfinanzierung, es lohnt sich!   

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 27.01.2018 veröffentlicht wurde: