immocation Corona-Update #2: Mietausfall? Tilgung aussetzen? Fallende Immobilienpreise?

immocation Corona-Update #2: Mietausfall? Tilgung aussetzen? Fallende Immobilienpreise?



Covid-19 hat die Welt nach wie vor im Griff und auch die Immobilienwirtschaft steht momentan alles andere als still. Corona verändert von Woche zu Woche die Lage, auf die sich Immobilien-Investoren einstellen müssen. Marco & Stefan ordnen die vorherrschende Informationsfülle und zeichnen mit Hilfe der Erfahrungen und des Fachwissens des immocation Coaching Teams ein aktuelles Stimmungsbild und liefern Handlungshilfen für die momentane Situation.


Wir von immocation unterstützen Immobilieninvestoren und Vermieter dabei, sicher durch die Krise zu kommen. Wie schon beim ersten Corona-Update betrachten wir die unterschiedlichen Teilmärkte. Inwiefern sind Auswirkungen spürbar auf:

·       Vermietung

·       Banken, Kredite und Finanzierung

·       Neubau und Sanierung

·       Immobilienpreise, Kauf und Verkauf

Für eine umfassende Einschätzung der aktuellen Lage stützen wir uns auf das persönliche Stimmungsbild von Immobilieninvestoren aus dem Coaching-Team.

Wie wirkt sich das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie auf Vermieter aus?

„Ich hatte eine Wohnung neu zu vermieten, die Interessenten besichtigen wollten. Die aktuellen Mieter haben die Besichtigung abgelehnt, da sie selbst schon in einem höheren Alter sind. Glücklicherweise habe ich einen Nachmieter gefunden, dem ein ausführliches Exposee mit Bildern ausreichte. Rechtlicher Hinweis am Rande: Wenn eine Wohnung unbesichtigt vermietet wird, sollte zur Sicherheit eine Widerrufsbelehrung beigefügt werden.“ (Bodo Wawrzyniak – Anwalt für Immobilienrecht in Berlin)

Bei den Wohnungsmietern stelle ich derzeit noch keine Veränderungen fest. Allerdings werden die Mieten erst Ende des Monats eingezogen. Dann kann ich eine aktuelle Bilanz ziehen. Bei einem Gewerbemieter kam die Anfrage nach einer Mietreduktion. Wir haben uns darauf geeinigt, die Miete auf 1/3 für die nächsten 3 Monate zu stunden. Darüber hinaus hat er sechs weitere Monate Zeit, um die fehlenden Rückstände zu begleichen.“ (Martin Voßberger – Projektentwicklung für Wohn- und Gewerbeimmobilien)

„Ich habe proaktiv mit meinen Mietern gesprochen und positive Rückmeldungen erhalten. Aktuell gibt es keine Mieteinbußen und die Zeichen stehen noch auf grün. Das kann sich jederzeit ändern.“ (Max Reidl – Projektentwickler und Bauträger).

„Im März hatten wir noch keine außerordentlichen Mietausfälle. Abzuwarten sind die nächsten Mietzahlungen im April. Derzeit haben wir viele Anrufe sowohl von Gewerbe- als auch von Wohnraummietern. Es ist eine große Unsicherheit spürbar, insbesondere bei den Gewerbeimmobilien. Für uns als Hausverwalter ist es schwierig ein Statement abzugeben, ohne mit den Eigentümern zu reden. Wir sind gespannt, was die Gesetzesvorlage mit sich bringt und wie sie in der Praxis umgesetzt werden soll.“ (Julia Moslener – Hausverwalterin und Asset-Managerin)

„Ich möchte auf die neue Gesetzesvorlage eingehen. Das Thema Kündigungsschutz für Mieter während der Corona-Krise. Hier sehe ich große Schwierigkeiten im Hinblick auf die Sicherheit für Vermieter in Form von Mietausfällen. Ich habe meinen Verwalter angewiesen, mindestens die Betriebskosten zu verlangen. Im Zweifel können wir als Vermieter auch eine Stundung der Darlehen beantragen, um auf 0 rauszukommen.“ (Daniel Kleinert – Immobilien-Akquise und Bestandsaufbau)


Fazit Vermietung: 

Neuvermietungen sind derzeit schwierig und erfordern neue Lösungen. Nach wie vor sind Gewerbeimmobilien aufgrund der Corona-Krise stark betroffen. Statt einer Kündigung, empfiehlt es sich als Vermieter eine Einigung mit dem Mieter bezüglich der Mietzahlung zu erzielen. Andernfalls könnte es zu einem Leerstand der Räumlichkeiten über mehrere Monate hinweg führen. Im März sind die Auswirkungen durch Corona für klassische Vermieter von Wohnraum noch gering spürbar. Das kann sich mit den Mietzahlungen im April jedoch ändern.

Der Gesetzentwurf soll zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie dienen. Einem Mieter, der seinen Zahlungspflichten im Zeitraum von April bis September 2020 nicht nachkommen kann, darf nicht gekündigt werden. Zu beachten ist: Die Miete wird gestundet und sollte innerhalb von zwei Jahren beglichen werden. Darüber hinaus möchte die Regierung Mieter insofern entlasten,  als sie die Möglichkeit erhalten, unkomplizierte Wohngeldanträge zu stellen. Hierbei kann der Eigentümer seinen Mieter ebenfalls unterstützen. Die Banken stehen den Vermietern gegenüber in der Verpflichtung, das Darlehen zu schulden. Das bedeutet: Vermieter erhalten einen mindestens dreimonatigen Zahlungsaufschub bei Darlehensverträgen. 

Finanzierung: Ist es sinnvoll die Tilgung auszusetzen?

„Ich habe mit all meinen wichtigen Bankkontakten gesprochen, welche ich seit 20 Jahren pflege. Die Ernüchterung bei den Mitarbeitern ist groß, da von der Politik Hilfe angekündigt wurde, ohne sich mit den Mechanismen der Banken auseinanderzusetzen. Die KFW soll den Unternehmen Gelder zur Verfügung stellen, worum es letztendlich überhaupt nicht geht. Die Ranking-Systeme der Banken sind sehr komplex. Eine Tilgungsaussetzung beispielsweise wird nicht spurlos an den Systemen vorbeigehen. Im Gegenteil: Die gesamte Auswirkung betrifft langfristig auch die einzelnen Konten. Stattdessen hätten sich Experten vorab mit dem Bankensystem beschäftigen müssen. Die Folgen haben nun die Mitarbeiter im Home-Office zu tragen. Sie stehen in direktem Kundenkontakt und sind verpflichtet falsche Hoffnungen seitens der Politik zu berichtigen.“ (Markus Wahle – Immobilienvermittlung (-vermarktung))

„Ich bin mit den Banken im stetigen Austausch. Noch werden Darlehensanträge bearbeitet, allerdings mit großer Vorsicht aufgrund des Bankenruns und der Tilgungsaussetzungen. Bewertungstechnisch werden noch keine Abschläge vorgenommen. Durch die Zeilen ist jedoch zu lesen, dass aufgrund der Unsicherheiten in Zukunft mehr Eigenkapital gefordert wird.“ (Paul Zödi – Immobilieninvestor und Immobilienmakler)


Fazit Banken, Kredite und Finanzierung:

Mit den Banken reden, um Tilgungen auszusetzen. Das haben wir in letzter Zeit häufig zu hören bekommen. Doch sollten die Folgen für die Bankensysteme nicht außer Acht gelassen werden. Eine Pausierung der Kredite kommt für uns derzeit nicht infrage. Warum? Da die Auswirkungen langfristig spürbar sind. So könnten Banken bei der Kreditvergabe zukünftig zurückhaltender agieren. Für Immobilieninvestoren ein relevanter Aspekt, der wohlüberlegt sein sollte. Umso wichtiger ist es, Rücklagen im Fall von Mietausfällen parat zu haben. Darüber hinaus sind die Banken auf den Ansturm von Anträgen nicht vorbereitet.

Wer aktuell Immobilien kauft, sollte über den entscheidenden Unterschied zwischen Kreditvertrag und Finanzierungszusage informiert sein. Eine harte Finanzierungszusage, ein Schreiben der Bank mit Unterschrift, kann widerrufen werden. Ein unterschriebener Darlehensvertrag wiederum ist rechtsgültig, es sei denn, er beinhaltet versteckte Klauseln. Ein Rat unsererseits: Bevor der Notartermin stattfindet, sollte das Geld von der Bank zur Verfügung stehen.

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Sind Neubau- und Sanierungsmaßnahmen derzeit sinnvoll?

„In Bezug auf Handwerkerarbeiten läuft es erstaunlich gut. Der ein oder andere Mieter schraubt nun den Wasserhahn selbst an, bevor der Handwerker ins Haus geholt wird. Bedeutet für die Handwerksbetriebe: mehr Kapazität für neue Aufträge. Des Weiteren sind sie flexibler in der Preisgestaltung. Wir nutzen die Zeit, um in leerstehenden Wohnungen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.“ (Julia Moslener – Hausverwalterin und Asset-Managerin)

„Meine Baustellen laufen normal weiter. Die Tagesperformance lässt etwas nach, da Unsicherheiten bestehen. Somit reißt sich derzeit niemand ein Bein aus.“ (Martin Voßberger – Projektentwicklung für Wohn- und Gewerbeimmobilien) 


Fazit Neubau und Sanierungen:

Bauarbeiter sind nach wie vor aktiv und auch Handwerker stehen noch zur Verfügung – wenn auch mit gewissen Einschränkungen. Julias Vorschlag, die Zeit für die Aufwertung von Wohnungen zu nutzen, ist durchaus sinnvoll. Eine Handlungs-Idee für jeden Immobilieninvestor, um die Chance in der Krise wahrzunehmen. Allerdings sollte dabei jeder Immobilieinvestor seine finanziellen Reserven im Auge behalten. 

Immobilienpreise, Kauf und Verkauf: Finden Deals statt?

„Ich hatte ein Gespräch mit meiner Notarin. Sie haben vom Ministerium die Anordnung erhalten, die Büros geöffnet zu lassen, auch bei Ausgangssperre. Notare zählen zur Grundversorgung und haben den Käufern zur Verfügung zu stehen.“ (Stefan Sieger – Immobilienmakler in Troisdorf)

„Die geplanten Notartermine haben alle stattgefunden. Die Käufer sind mit Finanzierungsbestätigungen erschienen. Zusätzlich haben wir zwei Baugenehmigungen erhalten. Wir haben noch weitere Objekte in der Ankaufsprüfung, die wir weiterverfolgen werden, unbeirrt der aktuellen Lage. Es gibt somit nichts Negatives zu berichten.“ (Max Reidl).


Fazit Immobilienpreise, Kauf und Verkauf:

Immobilien-Deals finden statt.  Nichtsdestotrotz stellt man sich die Frage: „Ist ein Deal, der gestern gut war, auch heute noch lohnenswert?“ Wir sind der Meinung: „Ein guter Deal, bleibt ein guter Deal!“ Entscheidungen, die auf der Kippe standen, sollten aufgeschoben werden. Verhandlungen im Hinblick auf den Kaufpreis sind möglich, da sich Käufer und Verkäufer auf gleicher Ebene befinden.“

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Der Blick in die Glaskugel: Wie lautet die Prognose für den Immobilienmarkt?

„Mein Blick in die Glaskugel ist gespalten. Einerseits düster, andererseits erwartungsvoll. Unternehmen in der Region haben zunehmend Kurzarbeit angemeldet. Wirtschaftlich gesehen werden harte Zeiten auf uns zukommen. Die großen Rettungspakete der Regierung lassen auf eine Inflation schließen. Das wird sich nachhaltig auf die Immobilienpreise auswirken. Einige Menschen werden ihre Rate nicht bezahlen können, andere wiederum möchten jetzt noch investieren und ihr Geld anlegen.“ (Markus Rehkugler – Immobilieninvestor)

Anders als beim Aktienmarkt sind Immobilien nicht effizient. Das bedeutet: Jede Situation ist für sich zu betrachten. Auch wenn die Preise in einer Stadt in Summe steigen, kommt es auf den einzelnen Verkäufer an. Möchte er die Immobilie möglichst zügig loswerden, kann der Käufer ein hervorragendes Schnäppchen erzielen. 

„Schon Mark Twain sagte: ‘Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen.‘ Insofern kann ich nur nach meinem Gefühl gehen. Der Wert des Wohnens wird in nächster Zeit stark ansteigen. Gerade für Menschen, die in kleineren Wohnungen leben. Sie werden eine schön sanierte Wohnung zu schätzen wissen. Wenn wir weiterhin unseren Job ernst nehmen und Wohnungen zu vernünftigen Preisen anbieten, werden wir in eine positive Zukunft blicken. Schwierigkeiten könnte es für Leute geben, die am Markt unprofessionell agieren – beispielsweise anhand von Steuersparmodellen. Ich kann nur jedem empfehlen, die Zeit zu nutzen und sein Geschäftsmodell zu justieren.“ (Markus Wahle)

„Zum Thema Stimmung und Ausblick auf einer Skala von 0-10 sage ich: ‘10 plus.‘ Das schlimmste scheint überstanden zu sein. Die große Panik ist ausgeblieben. Die Supermärkte sind wieder gefüllt und die meisten Menschen bleiben zu Hause. In China bessert sich die Lage zunehmend, sofern man ihnen Glauben schenken kann. Meines Erachtens haben wir gute Aussichten auf dem Immobilienmarkt, da aufgrund der derzeitigen Unsicherheit höhere Renditen erzielt werden können als zuvor.“ (Bodo Wawrzyniak)

Sobald die Krise überstanden ist, wird das Leben wieder seinen gewohnten nehmen. Dieser Meinung sind auch wir von immocation. Aufgrund der aktuellen Situation befinden sich Käufer und Verkäufer auf Augenhöhe. Jetzt gute Immobilien-Deals abzuschließen ist durchaus möglich. In Schockstarre zu verfallen nützt wenig. Auf diese Weise verpasst man allenfalls eine Chance, welche sich durch die Krise bietet. Wir sagen: „Gute Vorbereitung ist alles. Netzwerken, Wissen aufbauen, Chancen nutzen.“ 

In diesem Sinne: „Passt auf euch auf, Gesundheit geht vor!“



Das Video zum Blogartikel gibt es hier:

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