Corona Immobilien: Miete? Finanzierung? Preise? - immocation

immocation Corona-Update #3: Fallen jetzt die Immobilienpreise? Mietausfälle bei Gewerbe? Gibt es noch Geld von der Bank?

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immocation Corona-Update #3: Fallen jetzt die Immobilienpreise? Mietausfälle bei Gewerbe? Gibt es noch Geld von der Bank?



Können Mieter in den nächsten Monaten einfach keine Miete mehr zahlen? Gibt es noch Geld von der Bank? Wie verändert sich der Immobilienhandel? Das neue Gesetz der Bundesregierung wirft zahlreiche Fragen auf, die wir von immocation unserem Coaching-Team gestellt haben. Basierend auf den Erfahrungen und dem Fachwissen der Coaches, liefern wir ein aktuelles Stimmungsbild sowie Handlungs-Ideen für Immobilieninvestoren, um sicher durch die Krise zu kommen.


Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise für Immobilieninvestoren in den unterschiedlichen Teilmärkten?

·       Vermietung

·       Banken, Kredite und Finanzierung

·       Neubau und Sanierung

·       Immobilienpreise, Kauf und Verkauf

Für eine umfassende Einschätzung der aktuellen Lage stützen wir uns auf das persönliche Stimmungsbild von Immobilieninvestoren aus dem Coaching-Team.

Corona-Hilfspaket: Was bedeutet die Ausnahmeregelung für den Vermieter?

Der Bundesrat hat am Freitag, den 27.03.2020 das Hilfspaket der Regierung zur Corona-Krise gebilligt. Die neue Regelung besagt: „Mieter sind im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 von der Mietzahlung befreit, sofern die Nichtleistung glaubhaft auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist.“ Laut Bodo, Anwalt für Immobilienrecht, stellt die Glaubhaftmachung im deutschen Zivilprozessrecht ein reduziertes Beweismaß dar. Die Tatsache gilt bereits als glaubhaft, wenn sie aus Sicht des Richters als wahrscheinlich wahr eingestuft wird. Nachweise über den Verdienstausfall, wie die Bescheinigung des Arbeitgebers, sind hierfür ausreichend. Darüber hinaus ist der Mieter zur Rückzahlung des Mietausfalls verpflichtet. Die Miete wird weiterhin geschuldet und muss über 2 Jahre inklusive Zinsen (4 %) vom Mieter zurückbezahlt werden. Andernfalls kann die Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt drohen. 

Doch inwiefern sind die Auswirkungen mit Inkrafttreten des Gesetzes für Vermieter bereits spürbar? Unsere Coaches berichten:

„Bei den Wohnungsmietern hält es sich in Grenzen. Von 3.000 Einheiten in der Hausverwaltung und im Asset-Management ca. 200 Schreiben von Mietern bekommen. Größtenteils Mitarbeiter in der Gastronomie, die ihre Miete nicht mehr zahlen können. Sie warten auf den Nachweis von ihren Arbeitgebern, um sie uns vorzulegen.“ (Julia Moslener – Immobilieninvestorin und Asset-Managerin in Berlin)

„Wegen Mietstundungen haben wir noch wenig Anfragen. Bisher hauptsächlich bei möblierten Wohnungen von GmbHs, die früher aus dem Mietvertrag aussteigen möchten.“ (Jochen Mulfinger – Immobilieninvestor Buy & Hold in Heilbronn)

„Es werden mögliche Mietausfälle von Wohnungsmietern befürchtet. Grundsätzlich teile ich die Denkweise und Ängste der Leute zum Immobilienmarkt nicht. Ein vernünftiger Vermieter hat vorgesorgt. Ich habe mit meinen Banken gesprochen und Tilgungsaussetzungen vereinbart. Man kann auch eine komplette Stundung des Darlehens beantragen. Damit sind aus meiner Sicht die Vermieter ebenfalls abgesichert.“ (Daniel Kleinert – Immobilieninvestor, MFH Entwicklung in Berlin)

„Nahezu alle Gewerbemieter, deren Geschäfte geschlossen sind, haben schriftlich mitgeteilt, dass sie nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete zu bezahlen. Wir haben mit den zuständigen Eigentümern Rücksprache gehalten. Der Großteil hat einer Mietstundung während der Corona-Krise zugestimmt. Allerdings haben sie auf die Vorauszahlung von Betriebs- und Heizkosten bestanden, da sämtliche Bewirtschaftungskosten von den Eigentümern zu bezahlen sind.“ (Julia Moslener – Immobilieninvestorin und Asset-Managerin in Berlin)


Fazit Vermietung: 

Im Besitz eines Gewerbeimmobilienbestands zu sein, stellt in diesen Zeiten eine Herausforderung dar. Im Vergleich zur klassischen Wohnraumvermietung herrscht dort eine große Baustelle. Eine Frage der Liquidität, wie wir finden. Wer derzeit einen Engpass aufgrund von Corona spürt und die Miete nicht bezahlen kann, hat durchaus das Recht, von dem neuen Gesetz Gebrauch zu machen. Das gilt auch für den Vermieter. Die Gesetzesvorlage ist nicht zu Lasten des Vermieters auszulegen. Demnach ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf fällige Mieten zu verzichten. Wir von immocation empfehlen, das gemeinsame Gespräch zu suchen, um eine faire Einigung für beide Seiten zu erzielen. Des Weiteren sollte der Vermieter auf die Glaubhaftmachung mittels Nachweise bestehen. Das dient einer sauberen Faktenlage.

Ein weiterer Tipp für Vermieter: Den Mieter bei der Beantragung von Wohngeld zu unterstützen. Hat der Mieter Zahlungsprobleme, kann er womöglich Wohngeld erhalten. Wir haben mit entsprechenden Stellen in Bayern Rücksprache gehalten. Noch sind keine Sonderregelungen in Corona-Zeiten festgelegt worden (Stand: 01.04.2020). Das kann sich allerdings ändern.

Du möchtest in der Corona-Krise informiert bleiben? Alle wichtigen Infos und Updates rund um die Immobilienbranche findest du auf unserer Info-Seite!

Finanzierung: Stellen die Banken noch Geld zur Verfügung?

„Nachdem zu Beginn der Corona-Krise die Zinsen um 0,1 Prozent gefallen sind, hat sich die Schockstarre etwas gelöst. Die Banken vergeben noch Kredite. Die Zinsentwicklung hat sich insofern verändert, als die Banken innerhalb der letzten 1-2 Wochen ihre Zinsen zwischen 0,1 – 0,4 Prozent angehoben haben. Grund: Die Banken reagieren auf das gestiegene Risiko. Wohin die Reise geht, bleibt offen. Fakt ist: Die Zinsen sind deutlich angestiegen.“ (Andreas Pfestroff – Immobilieninvestor und Finanzierungsberater in Erfurt) 

„Ich höre immer wieder die Frage, kann man noch in Immobilien investieren? Selbstverständlich! Meine Banken sind nach wie vor interessiert, mit guten Bonitäten zusammenzuarbeiten. Demnach steht den Banken genügend Geld zur Verfügung. Je professioneller die Vorbereitung, desto größer die Chance, einen Kredit zu erhalten. Das ist in der Corona-Krise, aber auch sonst der Fall. Eine gute Bonität ist das A und O. Geordnete finanzielle Verhältnisse, keine Konsumschulden, ein professionelles Auftreten und ein pünktliches Vorlegen der Zahlen. In der Corona-Krise sehe ich bei meinen Mandanten, dass jene, die finanziell gut aufgestellt sind, keine Probleme haben, Geld zu bekommen. Die Finanzierungen laufen normal weiter.“ (Markus Wahle – Immobilieninvestor und Finanzierungsberater in Landshut)

„Wie mein Banker gestern zu mir sagte: ‘Risikogruppen haben es schwerer.‘ Bei Gewerbeimmobilien sind die Mieter entscheidend für die Einwertung des Objektes. Ein Physiotherapeut als Mieter zählt zur Risikogruppe und dementsprechend gibt es eine Abwertung der Immobilie. Das ist wichtig für neue Immobilieninvestoren sowie für gewerbliche Weitervermietung.“ (Sebastian Gleißner – Immobilieninvestor Handel & Sondervermietung in Fürth) 

„Meine Bank möchte eine Stellungnahme zu meiner gewerblichen Tätigkeit und deren Gewinnerzielung. Außerdem muss ich eine Rechtfertigung schreiben, inwiefern meine Mieteinnahmen nachhaltig gesichert sind und die regelmäßige Rückführung der verfügbaren Gelder für einen weiteren Objektankauf vorweisen. Die Banken schauen jetzt genauer hin.“ (Sebastian Kopp – Immobilieninvestor Buy & Hold in Leverkusen) 

„Es ist nicht viel passiert. Meine Banker in New York arbeiten von zu Hause aus. Ich erreiche sie genauso schnell wie vorher. Trotzdem ist die Abstimmung der Banken untereinander etwas langsamer und bedarf mehr Zeit.“ (Mirko Otto – Deutscher Immobilieninvestor in Florida)


Fazit Banken, Kredite und Finanzierung:

Wer derzeit eine Chance sieht, in Immobilien zu investieren, hat mit 0,1-0,4 Prozent Zinssteigerung zu rechnen. Das ist in dieser Situation nicht bemerkenswert. Im Gegenteil: Vielmehr weist dies auf eine positive Vorgehensweise der Banken hin, die nach wie vor Anträge bearbeiten und Kredite vergeben.

Banken müssen Geld verdienen und das geschieht, indem sie Geld verleihen. In Zeiten großer Unsicherheit profitieren vor allem die Menschen, welche eine echte Bonität auf dem Papier vorweisen können und professionell agieren. Nicht jeder bekommt Geld und kann kaufen. Eine Chance für derzeitige Käufer, einen guten Immobilien-Deal abzuschließen. Dass Banken bei Gewerbeimmobilien Abschläge vornehmen müssen, ist sinnvoll, um ihre Glaubwürdigkeit aufrechtzuerhalten. Die Banken forschen in ihren Beständen nach. Was in den letzten Jahren großzügig durchgewunken wurde, wird jetzt auf Krisensicherheit überprüft. Das bringt uns zu unserem Lieblingsspruch: „Bei Ebbe sieht man, wer nackt geschwommen ist.“

Ein weiterer wichtiger Punkt des Hilfspakets: Verbraucherdarlehen können gestundet werden. Erfolgt der Nachweis eines Mietausfalls aufgrund von Corona, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, sein Darlehen auszusetzen. Damit wird das Liquiditätsproblem nicht allein auf den Vermieter abgewälzt. Auf die Frage, ob Banken noch Gelder für Finanzierungen zur Verfügung stellen, lautet die Antwort: „Ja, können sie! Allerdings ist mit längeren Wartezeiten zu rechnen.“

Auflagen für Neubau und Sanierungsmaßnahmen

Noch wird in Deutschland gebaut und Handwerker dürfen arbeiten. Allerdings unter Einhaltung von Auflagen, wie beispielsweise die Berücksichtigung von 1,50 m Abstand bei der Arbeit. Die Hygieneregeln auf der Baustelle zu befolgen, stellt eine Herausforderung dar. So ist ein Abstand von 1,50 m beim Dachdecken nahezu unmöglich. Grundsätzlich aber sind Bau- und Sanierungsmaßnahmen erlaubt.

„Ansonsten arbeiten die Handwerker in Baden-Württemberg nach wie vor. Vereinzelt gibt es Engpässe bei der Materiallieferung.“ (Jochen Mulfinger – Immobilieninvestor Buy & Hold in Heilbronn)

„Derzeit habe ich parallel mehrere Fix-and-Flip-Projekte am Laufen. Ich habe mich entschieden, die Sanierungsarbeiten zu starten. Befeuert durch ein Schreiben der Wirtschaftskammer, indem Bau- und Sanierungsmaßnahmen – unter Berücksichtigung bestimmter Auflagen – gestattet werden. Meine Ziele für die nächsten Monate sind Sanieren, die wirtschaftliche und politische Lage verfolgen und nach der Krise Vollgas geben.“ (Paul Zödi – Immobilieninvestor, Buy & Hold, Fix & Flip in Wien)

Fazit Neubau und Sanierungen:

Wer sich in aktuellen Projekten befindet, versucht die Baumaßnahmen aufrechtzuerhalten. Das ist möglich, allerdings unter schwierigeren Voraussetzungen. Mit Engpässen bei der Materiallieferung sowie mit Wartezeiten bei der Auftragsannahme ist zu rechnen.

Immobilienpreise, Kauf und Verkauf: Wie entwickeln sich Immobilien-Deals?

Spannend wie nie zuvor: der Immobilienmarkt. Im Vergleich zum Aktienmarkt, handelt es sich bei Immobilien um einen intransparenten Markt. Das bedeutet: Veränderungen sind nicht auf einen Blick erkennbar, hier muss genau hingeschaut werden:

„Ich hatte vier Deals in der Pipeline. Es waren noch keine Notartermine vereinbart. Bei drei Deals habe ich dem Makler die Wahl gelassen, Nachverhandlungen zu verschieben oder zu canceln. Er hat sich für Canceln entschieden und wollte es dem nächsten Käufer anbieten. Allerdings ist der Deal wieder online, demnach kam es zu keinem Kaufabschluss. Er war schon zu alten Konditionen sportlich, doch mit Corona unmöglich. Einen Deal gab es, den ich gerne gemacht hätte. Dieser wurde vom Verkäufer abgesagt, da sie mit der Wohnung derzeit einen monatlichen Überschuss erzielen. Noch machen wir Deals, doch habe ich meine Ankaufskriterien in Bezug zur Rendite und Quadratmeterpreis um 20 Prozent angehoben. Verkaufspreise würde ich aktuell 10 Prozent niedriger ansetzen. Mein Tipp: Ruhig bleiben, Feuer löschen, die entstehen, die Welt dreht sich weiter. Langfristig werden die Immobilienbesitzer die Gewinner sein.“ (Jochen Mulfinger – Immobilieninvestor Buy & Hold in Heilbronn)

„Angebote werden anders angenommen. Während meine Angebote, die in der Vergangenheit unter dem erwarteten Preis lagen, brüsk zurückgewiesen wurden, werden sie jetzt anders wahrgenommen. Die Leute sind sich bewusst, dass sie nun nicht mehr den letzten Preis bekommen. Auch wir setzen jetzt die Preise in unseren Angeboten 20 Prozent niedriger an als zuvor.“ (Mirko Otto – Deutscher Immobilieninvestor in Florida) 

„Derzeit lassen sich Immobilienpreise deutlich besser verhandeln. Ich persönlich habe die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietrenditen angepasst. Viele Makler sind derzeit sehr kooperativ. Das beweist die Möglichkeit, jetzt verstärkt angreifen zu können.“ (Sebastian Kopp – Immobilieninvestor Buy & Hold in Leverkusen) 

„Natürlich liegt die Schwierigkeit momentan in den Besichtigungen. Wir als Makler achten verstärkt darauf, mit wem wir einen Termin vereinbaren und wer sich bereits um die Finanzierung gekümmert hat. Daher ein Hinweis von unserer Seite: Trotz langer Wartezeiten: Die Finanzierung mit der Bank abklären. Grundsätzlich scheint es mir, als habe sich die Lage etwas beruhigt.“ (Stefan Sieger – Immobilieninvestor und Makler in Troisdorf) 

„Bei mir selbst ist noch nichts zu spüren. Ich habe noch vermietet und mein Mehrfamilienhaus für 1,19 Mio. verkauft. Sowohl ich als auch der Käufer hatten Sorgen, dass der Deal vorab platzen könnte. Des Weiteren habe ich eine Wohnung an eine Dame verkauft, die aufgrund des Verkaufs ihres Unternehmens viel Bargeld besaß. Sie war sehr ängstlich und hat das Geld direkt auf unser Konto per heute überwiesen, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein. Ein extremes Vertrauen, was wir so bisher auch noch nicht erlebt haben.“ (Daniel Kleinert – Immobilieninvestor MFH Entwicklung in Berlin)

 

Fazit Immobilienpreise, Kauf und Verkauf:

Ganz klar: die Position für Käufer im Markt hat sich verändert. Sie können nun strengere Ankaufskriterien zu ihren Gunsten fordern. Der Verkäufer-/Käufermarkt dreht sich. Die Zahl echter Verkaufsgründe steigt, sodass der Verkäufer seine Immobilien schnell möglichst verkaufen möchte. Auf dieser Basis steigen die Chancen für Käufer, gute Immobilien-Deals abzuschließen. Ein wichtiger Hinweis von Stefan Sieger ist der, was Immobilieninvestoren tun können, um für die guten Objekte auf der Makler-Liste ganz oben zu stehen. Die Unsicherheit der Makler gegenüber den Käufern und deren Liquidität ist gestiegen. Daher: „Gute Vorbereitung ist alles.“  Schlussendlich halten wir fest: Die Hausaufgaben im aktuellen Bestand sauber zu erledigen sowie sich um die Mieter und deren Mietausfälle zu kümmern. Gleichzeitig sind Finanzierungen gut vorzubereiten, um bei den Deals selbstbewusst agieren zu können. Die Ankaufskriterien werden höher angesetzt, sodass ein preiswerter Kauf möglich ist.

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Corona-Krise: Prognose zum Immobilienmarkt

„Auf der Skala von 0 bis 10 liegt meine Stimmung bei 6. Da ich hauptsächlich Buy & Hold und Wohnimmobilien habe. Im Moment kann sich das täglich ändern, da das Ausmaß der Mietausfälle noch nicht bekannt ist. Das für mich derzeit wahrscheinlichste Szenario: Der Markt kommt zum Erliegen. Aus Angst vor Inflation wird es mehr Käufer geben. In möblierte Wohnungen ist gegebenenfalls vorübergehend mit Leerstand zu rechnen. Bei den Immobilienpreisen ist alles möglich. Wohnungspreise werden in den nächsten 1,5 Jahren voraussichtlich zwischen 10 und 25 Prozent sinken, jedoch langfristig aufgrund der Liquidität im Markt wieder deutlich steigen. Vorausgesetzt die Rezession geht nicht zu lange.“ (Jochen Mulfinger – Immobilieninvestor Buy & Hold in Heilbronn)

Allgemeingültige Prognosen sind nach wie vor schwer aufzustellen. Doch einen Blick in die Glaskugel lassen wir uns nicht nehmen. Steigende Arbeitslosigkeit, mehr Kurzarbeit, weniger Gehälter. Die wirtschaftliche Lage ist schwierig. Private Konsumentscheidungen werden aller Wahrscheinlichkeit nach verschoben. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen könnte in den nächsten Monaten sinken. Dadurch ist es möglich, Immobilien entspannter zu kaufen. Aus unserer Sicht ist der Einfluss auf die Mieten gering. Sinkende Mieten sind relativ stabil und kaum einer wird derzeit in die Wohnung nebenan ziehen. Langfristig wird unbegrenzt Geld in den Markt gepumpt. Wie so mancher Immobilieninvestor zu sagen pflegt: „Am Ende landet die Kohle doch wieder in Immobilien“. Das bedeutet: Im Fall einer Inflation lohnt es sich tatsächlich Immobilien zu kaufen. Denn Schulden werden entwertet und Sachwerte steigen.

In diesem Sinne: „Passt auf euch auf, Gesundheit geht vor!“


Das Video zum Blogartikel gibt es hier:

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