Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf: So kannst du eine Immobilie bewerten

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In 3 Schritten zur Kaufentscheidung einer Immobilie

Am Ende einer ausführlichen Prüfung steht die Kaufentscheidung. Doch bereits vor dem Kauf gilt es zu entscheiden, ob eine Wohnung als Kapitalanlage funktioniert. Dabei behilflich sind eine Kalkulation, eine Einschätzung zu möglichen Risiken sowie eine Bewertung der Merkmale einer Wohnung. Der Weg dorthin kann sehr unterschiedlich verlaufen. Für das weitere Vorgehen sollte eine erste Bierdeckel-Rechnung vorausgegangen sein und die mögliche Mietrendite den Vorstellungen entsprechen.

Anschließend erfolgt die Bierdeckel-Bewertung. Diese Vorprüfung eignet sich, um Wohnungen in Minuten zu bewerten. Auf Grundlage dieser Informationen folgt das erste Gespräch mit dem Makler oder dem Verkäufer. Hierbei sind drei Fragen zu klären:

1. Lage: Bringt die Mikrolage erhebliche Nachteile mit sich, die eine Vermietbarkeit  einschränken?

2. Miete: Welche Miete kann nach dem Kauf erzielt werden?

3. Zustand: Entstehen Sanierungskosten bereits unmittelbar nach dem Kauf?



Sind diese Fragen geklärt, ist eine zweite Bierdeckel-Rechnung durchzuführen. Die Mietrendite wird erneut berechnet. Diesmal unter Berücksichtigung zusätzlicher Kosten für Renovierungsmaßnahmen sowie der zu erzielenden Miete. Das Ergebnis zeigt auf, welche Wohnungen lohnenswert sind. Mithilfe der Bierdeckel-Bewertung wird vermieden, zu viel Zeit in falsche Objekte zu investieren.

Hat man eine aussichtsreiche Wohnung gefunden, sollte zügig ein Besichtigungstermin vereinbart sowie weitere Dokumente beim Makler und Verkäufer angefordert werden. Darüber hinaus ist eine detaillierte Prüfung ratsam. Anders als bei der Bierdeckel-Rechnung geht es nun um die Vollständigkeit. Das bedeutet: Zeit investieren und möglichst viele Informationen über Lage, Zustand, Ausstattung und Dokumente einholen. Auf dieser Grundlage können auffällige Merkmale markiert werden, die bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen sind. Das Ergebnis der Detailprüfung dient als Entscheidungshilfe beim Wohnungskauf. 


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Welche Informationsquellen sind beim Prüfen und Bewerten von Immobilien hilfreich?

Bereits vor der Kaufentscheidung sollte eine Wohnung auf Herz und Nieren geprüft werden. Hierfür sind die richtigen Informationsquellen entscheidend sowie Checklisten, um die wesentlichen Punkte nicht zu vergessen. Im Folgenden geben wir einen Überblick über jene Quellen, die beim Prüfen einer Wohnung hilfreich sind.

1. Bevor beim Verkäufer oder Makler angerufen wird, sind alle Informationen zu lesen, die vorab zur Verfügung stehen. Oftmals sind die Angaben in der Anzeige oder im Exposé nicht aussagekräftig, manchmal aber sind die aktuelle Miete oder Aussagen zu anstehenden Sanierungsmaßnahmen angegeben.

2. Ist die Adresse einer Wohnung bekannt, kann, mithilfe von Google Maps, vor dem ersten Anruf beim Verkäufer herausgefunden werden, in welcher Lage sich die Wohnung befindet. Auf diese Weise sind mögliche Risiken, wie eine Autobahn o. ä. auszuschließen.

3. Der Verkäufer beziehungsweise in Vertretung der Makler ist die erste Anlaufstelle, um Informationen und Dokumente über die Wohnung anzufordern. Insbesondere beim Erstkontakt sollte die Zeit seines Gegenübers respektiert und nur wesentliche Fragen gestellt werden.

4. Offene Punkte, die noch vom Kauf abhalten, sollten bei der abschließenden Prüfung mit dem Verkäufer durchgegangen werden. Des Weiteren ist es ratsam, schon vor der Besichtigung einen Blick auf die letzten WG-Protokolle, die Hausgeldabrechnungen sowie auf den aktuellen Wirtschaftsplan zu werfen. Auch gibt es zahlreiche weitere Dokumente, wie den Grundbuchauszug, die Teilungserklärung und den Zahlungsnachweis des aktuellen Mieters, die vor dem Kauf zu prüfen sind.


5. Eine Hausverwaltung kann ausführliche Informationen über das Haus geben. Manche geben hierzu bereitwillig Auskunft, andere wiederum holen sich vom Vermieter explizit die Genehmigung.

6. Einer Besichtigung der Wohnung wird letztlich eine geringere Bedeutung beigemessen als viele glauben. Natürlich sollte ein offensichtlicher Wasserschaden erkannt und mit dem Verkäufer sowie einem Fachmann geklärt werden. Nichtsdestotrotz ist es wichtig, die Besichtigung gründlich durchzuführen und zu dokumentieren. Durchaus wertvoll kann es sein, sich mit anderen Mietern oder Bewohnern des Hauses zu unterhalten, um in Erfahrung zu bringen, was in dem Haus vor sich geht.

Die Reihenfolge, in der Informationen von unterschiedlichen Quellen eingeholt werden, hat einen großen Einfluss sowohl auf die Zeit, welche für Prüfung der Wohnung investiert wird als auch über die Menge an Informationen.

Wie kann eine Wohnung vor dem Kauf erfolgreich geprüft werden?

Grundsätzlich ist das Vorgehen zum Prüfen einer Wohnung klar strukturiert. Jedoch gibt es in der Praxis zahlreiche Punkte, die ein entspanntes Abarbeiten der eigenen Checklisten erschweren.

1. Schnelligkeit:

Neben einem stressigen Alltag ist das Prüfen von Wohnungen mit einem hohen Zeitaufwand verbunden. 

2. Gründlichkeit:

Während des Prüfens sollen möglichst alle Faktoren wahrgenommen werden, da es um viel Geld geht. 

3. Verbindlichkeit:

Bei einer Wohnungsbesichtigung gibt es oftmals mehrere Interessenten, sodass Verbindlichkeit entscheidend sein kann.


Wir haben uns mit einer vorgezogenen Bierdeckel-Bewertung ein Vorgehen angewöhnt, welches darauf abzielt, auf der Käufer- und Verkäuferseite Zeit zu sparen, aber trotzdem vor dem Kauf genau hinzuschauen. Das Ergebnis einer Bierdeckel-Bewertung dient als vorläufige Kaufentscheidung. Die Besichtigung einer Wohnung erfolgt in der Annahme, diese auch zu kaufen. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt liegt das Hauptaugenmerk auf jene Faktoren, die vom Kauf abhalten. Diese Sichtweise ist hilfreich, um konkret und verbindlich agieren zu können.

Basierend auf einer positiven Bierdeckel-Bewertung, gibt es die Möglichkeit, dem Makler den Wunsch nach einer Besichtigung sowie das voraussichtliche Kaufvorhaben mitzuteilen. Welche Themen sind nun besonders wichtig, um diese Entscheidung treffen zu können? Im Zuge der Besichtigung können Dokumente angefordert werden und ein weiteres Gespräch noch am Abend desselben Tages stattfinden. Wichtig ist es, dem Makler oder Verkäufer zu erklären, weshalb speziell diese Informationen benötigt werden. Das erleichtert unter anderem deren Arbeit und führt zu einem schnellen Kaufabschluss.

Mithilfe der Bierdeckel-Bewertung können nicht lohnenswerte Wohnungen schnell und einfach herausgefiltert werden. Wohnungen, die positiv abschneiden sind in der Regel eine Besichtigung wert. 

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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 11.02.2018 veröffentlicht wurde:

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