Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: 1000 € Cashflow mit dem ersten Immobilien-Deal

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Immobilie steht zum Verkauf: Warum also nicht selbst kaufen?

Das dachte sich Dominik als die Wohnung, in der seine Oma zur Miete lebte, 2018 zum Verkauf stand. Da sie befürchtete ihre Wohnung nun verlassen zu müssen, beschloss Dominik seine Oma bei den Besichtigungen zu unterstützen. Er setzte sich intensiv mit Immobilien auseinander – ein Thema, das absolutes Neuland für ihn war. Je mehr Dominik recherchierte, desto größer war der Anreiz, selbst aktiv zu werden. Unweigerlich stellte er sich die Frage: „Warum die Wohnung nicht selbst kaufen?”

Eine 78 qm Wohnung für 130.000 € in Tholey Hasborn im Saarland. Eine Miete von 350 € kalt sowie eine maximale Mietrendite von 3 Prozent. Kein lohnendes Investment! Dominik verabschiedete sich von dem Gedanken und setzte seine Suche nach der richtigen Immobilie fort. In diesem Zuge stieß er im Internet auf die immocation Masterclass und nahm schließlich daran teil. Eine wichtige Erkenntnis, die er daraus gewann: die Bedeutung der Lage. Bisher hatte Dominik vor allem in seinem Heimatort nach dem passenden Objekt gesucht. Mithilfe der Standortanalyse stellte sich jedoch heraus, dass er seinen Suchradius erweitern musste. Gesagt getan. Neben Tholey Hasborn rückten nun auch Landau, Saarbrücken und Neunkirchen in den Fokus. Daraufhin führte er ein Gespräch mit der Bank und gemeinsam erstellten sie einen Finanzplan. Ein weiterer wichtiger Faktor für Dominik: Sicherheit. Bei seinem ersten Investment ein zu hohes Risiko eingehen, kam für ihn nicht infrage. Somit setzte er sich zum Ziel, einen 8 % er zu finden.

Der erste Off-Market-Deal: Ein Mehrfamilienhaus in Neunkirchen

Dominiks Geduld zahlte sich aus: in Form eines Off-Market-Deals. Dank seines Bankberaters stellte er den Kontakt zu der Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses her, die das Objekt verkaufen wollte. Ein Haus, Baujahr 1940, mit drei Wohnungen und einer leerstehenden Gewerbeeinheit in Neunkirchen. Vom Dach über die Wohnungen bis hin zur Ölheizung war alles in einem guten Zustand. Im Erdgeschoss befand sich eine Gaststätte, welche die Eigentümerin aus Altersgründen aufgegeben hatte. Lediglich an der Fassade waren kleine Renovierungen vorzunehmen. Für Dominik stand fest: Die Modernisierungsmaßnahmen würden die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nicht überschreiten. Er schlug zu und sicherte sich seinen ersten Off-Market-Deal.


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Wie war die Mietsituation im Haus?

Zum damaligen Zeitpunkt lebten bereits zwei Flüchtlingsfamilien im Haus, die auch heute noch dort wohnen. Die Miete wird vom Arbeitsamt mit jeweils 480 € kalt übernommen. Die dritte Wohnung sowie die Gewerbeeinheit standen leer. Dominiks Überlegungen: Welche Möglichkeiten gibt es, die Miete in Richtung Marktmiete zu entwickeln, die durchschnittlich bei 5,50 €/qm liegt? Hierfür wendete sich Dominik an das Amt, um seine Optionen abzuwägen. Zeitgleich wurden in Neunkirchen zum 01.03.2018 neue Werte für angemessene Bruttokaltmieten ermittelt. Das bedeutete: Langfristig gesehen würde Dominik mit einer Vermietung über das Amt eine höhere Miete erzielen als über die klassische Vermarktung. Aus diesem Grund beschloss er, die leerstehende Wohnung ebenfalls für einkommensschwache Mieter anzubieten. Hierbei einigte er sich mit dem Amt auf eine Bruttokaltmiete von 530 €. Auch für die Gewerbefläche erhielt Dominik zahlreiche Anfragen mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen. Das Konzept eines arabischen Cafés klang besonders vielversprechend. Insbesondere für eine Gegend, in der überwiegend arabischstämmige Bürger leben. Diese plante Dominik für 500 € kalt zu vermieten. 

Immobilie als Kapitalanlage: Die ersten Hürden als Vermieter

Schon bald musste auch Dominik die ersten Hürden als Vermieter meistern. So war er bereit den Wünschen der Mieter, wie beispielsweise das Anlegen eines Gartens, insofern nachzukommen als er eine Mieterhöhung von 200 € mit dem Amt vereinbarte. Dabei sollte kein finanzieller Nachteil für die Mieter entstehen, da er lediglich die Bruttokaltmiete anpassen wollte. Vielmehr erhielt Dominik dadurch die Möglichkeit, einen finanziellen Ausgleich, aufgrund der günstigen Miete, zu schaffen. Was zunächst einfach klang, stellte sich als schwieriges Unterfangen heraus. Nachdem Dominik die Mieterhöhung sowohl mit den Mietern als auch dem Amt mündlich besprochen hatte, ließ er den Familien die Vereinbarung schriftlich zukommen. Ihre Aufgabe war es, diese dem Amt weiterzuleiten. Zwei Wochen später erhielt Dominik ein Anwaltsschreiben, in dem die Mieterhöhung widerrufen wurde. Verantwortlich dafür war der sogenannte „Flüchtlingspate“, ein Betreuer der Familien, welcher die Mieterhöhung als unverhältnismäßig betrachtete. Der Versuch, ihm vom Gegenteil zu überzeugen, scheiterte. Dominik blieb zunächst nichts anderes übrig, als den Widerruf zu akzeptieren. Nachdem sich die Gemüter beruhigt hatten, suchte Dominik erneut das Gespräch. Der Betreuer willigte schließlich ein, in Ruhe über die Angelegenheit nachzudenken, um gemeinsam eine Lösung zu finden. 

Drei unterschiedliche Mietszenarien: 1000 € Cashflow im Monat

Dominik kaufte das Mehrfamilienhaus für 158.000 € bei einer 100 % Finanzierung. Des Weiteren vereinbarte er mit der Bank einen Tilgungssatz von 2,8 % sowie einen Zinssatz von 1,98 %. Näher betrachtet sind in Dominiks Fall drei unterschiedliche Mietszenarien möglich: 

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage


Da Dominik auch die dritte Wohnung erfolgreich vermieten konnte, scheidet Mietszenario 1 vorerst aus. Damit erzielt er derzeit Mieteinnahmen in Höhe von ca. 1500 €. Mietszenario 2 - mit einer Rendite von 16,7 % - wäre in jedem Fall wünschenswert. Ob und wann der „Best Case” eintreten wird, ist allerdings noch unklar. Fakt ist: Mit seinem ersten Immobilien-Deal sichert sich Dominik bis zu 1000 € Cashflow im Monat.  


Fazit:

Mal eben eine Immobilie kaufen? Wohl eher nicht. Was zunächst einfach klingt, beinhaltet jede Menge Arbeit. Neben seinem Job als Lehrer investierte Dominik pro Woche bis zu 10 Stunden, um sein Wissen in diesem Bereich zu vertiefen. Heute sind Immobilien seine Leidenschaft, sein Hobby. Auch er ist sich sicher: Wer erfolgreich sein will, muss vor allem eins investieren: Zeit. 

In diesem Sinne: Viel Erfolg beim Immobilienkauf, es lohnt sich!


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Dieser Blogartikel basiert auf einem 2-teiligen Video, das am 07.11.2019 veröffentlicht wurde:


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