Finanzielle Freiheit mit Immobilien

Der Weg zur finanziellen Freiheit mit Immobilien: Daniel zeigt, worauf es wirklich ankommt.

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Finanzielle Freiheit mit Immobilien

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Vermögensaufbau mit Immobilien: Daniels Weg zum erfolgreichen Immobilieninvestor

Daniel ist 41 Jahre alt, wohnt in Berlin und hat 18 Jahre lang eine klassische Großkonzern-Karriere durchlebt. Blickt Daniel auf seine berufliche Laufbahn zurück, kann er mit Stolz sagen, dass er sowohl seine Träume als auch seine Ziele in jeder Hinsicht erfüllt und umgesetzt hat. Vom Azubi zum verantwortlichen Projektmanager mit Großprojekten über 100 Millionen Euro. Als 12-Jähriger lebte er in Ostdeutschland und vor ihm lag eine bereits vorgegebene Zukunft als Werkzeugmacher. Damit sah er für seine Träume schwarz. Viel lieber wollte er reisen und die Welt entdecken. Mit dem Mauerfall kamen schließlich auch die Träume zurück. Endlich konnte er seine Zukunft selbst gestalten.

Ein weiterer wichtiger Meilenstein in Daniels Leben stellte das Buch „In sieben Jahren zum Millionär“ von Bodo Schäfer dar. Davon inspiriert, bastelte er sich ein Traumjournal, stellte sich eine Vermögensbilanz auf und hielt seine Ziele schriftlich fest. In sieben Jahren zum Millionär? Daran glaubte er zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Stattdessen lautete sein Primärziel: In 13 Jahren zum Millionär. Und tatsächlich mit 35 Jahren hatte er seine erste Million verdient. Der Haken? Eine Million DM. So hatte er sein Kopf programmiert, ohne die Währungsunion zu beachten. Daniel erkannte seinen Fehler und erreichte schließlich sein Ziel zwei Jahre später in Euro. 

Der Kauf seines ersten Mehrfamilienhauses in Zeiten der Wirtschaftskrise

Bereits 2001 kaufte Daniel gemeinsam mit einem Freund ein Mehrfamilienhaus für 100.000 DM. Sie vermieteten drei Wohneinheiten und erzielten monatliche Mieteinnahmen in Höhe von 1.400 DM. Der Gedanke an ein Immobilien-Business stand damals noch nicht im Vordergrund. Das änderte sich 2008 als Daniel Geld für sein Eigenheim benötigte. Sie verkauften das Haus und er legte den Grundstein für sein eigenes Unternehmen. Noch im selben Jahr kaufte Daniel sein erstes Mehrfamilienhaus in Bad Freienwalde als Immobilieninvestor. Durch die damalige Wirtschaftskrise war das allgemeine Interesse an Immobilien gering. Für Daniel ein klarer Vorteil, da nun viele Immobilien auf ImmoScout angeboten wurden. Das Haus kostete 100.000 Euro gehörte einem Architekten, der leidenschaftlich zu viel, zu gut sanierte. Das machte sich in seinem Keller bemerkbar, der komplett isoliert wurde. Folglich drang kein Hauch eines Lüftchens, aber umso mehr Feuchtigkeit ein. Mithilfe einer Lüftungsanlage bekam Daniel das Problem schließlich in den Griff.

Die Wohnungen waren in einem sehr guten Zustand: Mit Balkonen, Gäste-WC, Einbauküchen, wärmegedämmt und einer wunderschönen Fassade. Auch wenn die Stadt damals nur 12.000 Einwohner hatte, hinderte es Daniel nicht, das Haus zu kaufen. Für ihn war es wichtig so zu kalkulieren, dass er noch die Rate der Bank bedienen konnte. Seine monatlichen Mieteinnahmen beliefen sich auf 1460 Euro, bei einer Durchschnittsmiete von 5 €/qm. Das Haus konnte er für 5,7 Prozent finanzieren. Damit hatte er monatliche Ausgaben in Höhe von 720 Euro – im Endeffekt nahezu identisch, wie das Haus zuvor.

Wie löst ein Immobilieninvestor Probleme?

„Herausforderungen sind dazu da, Lösungen zu finden. Wenn sie nicht sofort zu finden sind, braucht es einfach etwas mehr Zeit.“ Diesen Grundsatz hat sich Daniel zu eigen gemacht. Als Wohnungseigentümer kann man Probleme weitestgehend planen. All das, was sehr kurzfristig passiert und hohe Kosten verursacht, ist in der Regel von der Versicherung abgedeckt. Die großen Thematiken, die nicht abgedeckt sind, kündigen sich meistens schleichend an, wie die Heizung, das Dach oder die Fenster. Eine Heizung, die über 20 Jahre alt ist, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren fällig. Bis dahin sollten entsprechend Rücklagen gebildet werden. 

Daniels Portfolio von acht Mehrfamilienhäusern: Zahlen, Daten, Fakten.

In 10 Jahren hat Daniel acht Mehrfamilienhäuser gekauft, von deren Ertrag er heute gut leben kann. Im Folgenden sind die Zahlen, Daten, Fakten seines Portfolios zusammengefasst.  

Diese Übersicht zeigt Daniels aktuellen Bestand 2020:

Durch den Kauf der acht Mehrfamilienhäuser vertiefte Daniel sein Know-how als Immobilieninvestor in vielerlei Hinsicht. So stellte sein drittes Objekt ein Denkmal-Objekt  dar. Ein Bereich, welcher bisher fremd für ihn gewesen war. Als ihn die Mitarbeiterin vom Denkmalamt darauf aufmerksam machte, setzte er sich intensiv mit diesem Thema auseinander. Dabei stellte er fest, dass ein Haus mit Denkmalschutz  auch Vorteile, wie beispielsweise eine hohe Abschreibung, mit sich bringt. Beim Kauf seines vierten Mehrfamilienhauses wurde Daniel mit einer unerfreulichen Situation konfrontiert: Eine Eigentümerin mit Messie-Syndrom. Statt die Wohnungen zu vermieten, wurden sie mit Unmengen an Sonderangeboten zugestellt. Aber auch ein umfangreiches Netzwerk, eine optimale Vorbereitung auf die Besichtigung oder gar ein kleiner Flirt mit der Maklerin machten es Daniel möglich, so manchen Immobilien-Deal einzuheimsen. Dabei ist er stets bereit, die Extrameile zu gehen, denn sein Credo lautet: „Optimieren, optimieren, optimieren.“ Hierzu gibt er eine einfache Beispielrechnung: Ein ehemaliges Badezimmer einer Altbauwohnung befindet sich im Zwischengeschoss. Um Leerstand zu vermeiden, vermietet er die Kammer als „Stauraum“ an einen der Mieter. Schon bei 10 Euro im Monat, ergeben sich zusätzlich 120 Euro Mieteinnahmen im Jahr. 

Woher kommt das Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung?

Auch Daniel fing bei Null an und entwickelte seine eigene Vorgehensweise, um an Eigenkapital zu kommen. Beim Kauf seines ersten Mehrfamilienhauses hatte er 5.000 Euro in seiner Vermögensbilanz. Sowohl 2001 als auch 2008 schloss er eine 100 % Finanzierung plus Modernisierung ab. Das Geld für die Modernisierung ließ er sich daraufhin auszahlen und nutzte es für die Bezahlung der Nebenkosten. Mithilfe der Überschüsse beider Mehrfamilienhäuser konnten diese sukzessiv modernisiert werden und erst im Nachgang reichte Daniel die Rechnungen ein. Für die anderen Objekte griff er auf die Möglichkeit der Nachbeleihung zurück. Eine gängige Methode, um weiteres Eigenkapital zu beschaffen. Man kauft eine Immobilie unter Wert und lässt diese nach ca. einem Jahr neu bewerten. Anschließend wird das Darlehen auf die Höhe des aktuellen Verkehrswertes aufgestockt, sodass nun Geld für eine neue Immobilie frei wird.

Erfolgreicher Vermögensaufbau mit Immobilien: 5 Tipps für Investoren

Auf dem Weg zum Immobilieninvestor hat Daniel wertvolle Erfahrungen gesammelt, die bei einen erfolgreichen Vermögensaufbau zu beachten sind:

1. Know-how vertiefen und den Markt analysieren

Viele Investoren finden die Mehrzahl ihrer Objekte über Immobilienportale, wie ImmoScout oder Immowelt. So auch Daniel. Nichtsdestotrotz geht er auch bei der Akquise immer die Extrameile, denn oftmals ist die Erfahrung ausschlaggebend. So studierte er intensiv die Immobilienportale. Nahezu täglich analysierte er die Angebote auf dem Markt, besichtigte regelmäßig Objekte und vertiefte auf diese Art und Weise sein Know-how rund um Immobilien. Heute sind ein Foto des Hauses sowie die wichtigsten Daten ausreichend, um zu entscheiden: top oder flop.

2. Maklernetzwerk aufbauen

Was ist die Aufgabe eines Maklers? Er bringt Immobilien. Umso wichtiger ist es, ein umfangreiches Maklernetzwerk aufzubauen. Dadurch erhöhen sich oftmals die Chancen, sich eine Wohnung zu sichern sowie an Off-Market-Immobilien zu kommen.

3. Viel Zeit investieren

Wer erfolgreich Vermögen mit Immobilien aufbauen möchte, muss viel Zeit investieren und sich von vornherein im Klaren darüber sein, wo seine Prioritäten liegen. Neben seinem Job hat sich Daniel jeden Samstag mit Immobilien beschäftigt, Besichtigungen gemacht oder anderweitig weitergebildet. 

4. Träume verwirklichen

Um seine Träume zu verwirklichen empfiehlt Daniel, seine Ziele aufzuschreiben und als Collage im Schlafzimmer an die Wand zu hängen. Dadurch werden die Träume verinnerlicht und der Kopf programmiert sich um. „Wenn man sich etwas fest vornimmt, gelingt es auch“, so Daniel.

5. Aus Fehlern lernen

„Ich hätte meinen Bestand noch schneller aufbauen können, hätte ich früher verkauft.“ Blickt Daniel auf die vergangenen Jahre zurück, würde er im Nachhinein vermehrt Fix und Flip betreiben, auch wenn er Steuern hätte zahlen müssen. Mit dem Gewinn wäre es ihm möglich gewesen in größere Objekte zu investieren, was sich in jedem Fall gelohnt hätte.


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Dieser Artikel basiert auf folgendem Video, das am 22.02.2019 veröffentlicht wurde:


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