Die 9 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf

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1. Häufiger Standortwechsel

Oftmals ist der erste Blick bei ImmoScout relativ frustrierend und schnell wird an einem anderen Standort gesucht. Auf dieser Weise baust du keinen Bezug zum Standort auf und die Suche endet meist erfolglos. Sei geduldig und beobachte die Lage über einen längeren Zeitraum hinweg. Fokussiere dich auf einen Standort. Nur so lernst du die Viertel und Straßen kennen, wodurch deine Chancen auf ein Schnäppchen steigen. 

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2. Falsche Renditeerwartungen

Die Rendite ist eine entscheidende Kennzahl für die Bewertung einer Geldanlage. Doch oftmals werden die Renditeerwartungen falsch eingeschätzt. Liegt diese bei 3 Prozent, wirst du mit hoher Wahrscheinlichkeit zügig eine Wohnung finden. Solange du nicht auf steigende Preise spekulierst, ist das keine lohnenswerte Geldanlage. Bei 10 Prozent Renditeerwartung wiederum kann sich die Suche als langwieriger Prozess herausstellen, denn solche Immobilien sind rar. Wir versuchen Wohnungen zu kaufen, die sich von selbst abbezahlen, bedeutet: Die Miete reicht aus, um alle Kosten und die Bankrate zu decken. In der Regel beläuft sich die Rendite hierbei auf rund 6 Prozent. Daher empfehlen wir, sich vorab Gedanken über einen guten Kaufpreis und einer guten Mietrendite zu machen.

3. Unzureichende Objektprüfung

Du prüfst das Objekt gründlich, doch achtest du auf die falschen Dinge. Ein Beispiel: Bei der Wohnungsbesichtigung fallen auf Anhieb die dreckigen Wände ins Auge. Ein Kriterium, welches dich nicht vom Kauf abhalten sollte. Das Streichen der Wände ist schnell passiert. Finanziell entscheidend sind große Gewerke wie Heizung, Fenster, Elektrik und das Dach. Bei feuchten Flecken oder Rissen empfiehlt es sich, einen Gutachter die Ursache überprüfen zu lassen. Darüber hinaus sind Küche, Bad und Boden Faktoren, die den Wert der Immobilie steigern. Jene müssen nicht von Beginn an in einem perfekten Zustand sein. Dennoch sollten sie einen angemessenen Standard vorweisen, damit sich die Wohnung gut vermieten lässt. 

4. Fehlende Checkliste

Erstelle dir beim Ankauf eine Checkliste. Oftmals sind Besichtigungen mit Zeitdruck und unterschiedlichen Emotionen verbunden, sodass wichtige Punkte in Vergessenheit geraten. Die Checkliste ist ein probates Mittel, um eine saubere Struktur beizubehalten. Des Weiteren empfehlen wir, die tatsächlichen Daten mit denen des Exposés zu vergleichen. Gelegentlich kann es hierbei zu Abweichungen kommen wie beispielsweise bei der Quadratmeteranzahl der Wohnung. 

5. Wohnung schön rechnen

Bei der Kalkulation sind verschiedene Punkte zu beachten: Wird die Immobilie sehr günstig auf dem Markt angeboten, könnte die Ursache eine weit unter dem Marktwert vermietete Wohnung sein. Zu erkennen im Exposé mit der Angabe „solide vermietet”. Findet kein Mieterwechsel statt, gestaltet sich die Mieterhöhung als einen langwierigen Prozess. Das bedeutet: Bis die Miete das aktuelle Marktniveau erreicht hat, vergehen möglicherweise Jahre, in denen du mehr Geld investierst, als erwirtschaftest. Folglich ist deine monatliche Haushaltsrechnung nicht aussagekräftig genug, um ein Darlehen von der Bank zu erhalten. Daher unser Tipp: Vorab richtig kalkulieren, ohne die Wohnung schön zu rechnen. Ein weiteres Beispiel sind Sondervermietungsmodelle: Die Zimmer einer Wohnung möbliert zu vermieten, ist eine gute Möglichkeit, um hohe Renditen zu erzielen. Doch gerade zu Beginn empfehlen wir, auf eine klassische Vermietung zu setzen, bis du mit dem Sondervermietungsmodell vertraut bist.

6. Auf Kante kalkulieren

Kalkuliere mit einem finanziellen Puffer und berücksichtige beim Kauf das Zinsänderungsrisiko. Darüber hinaus solltest du Spekulationen wie „die Preise werden an diesem Standort künftig steigen” vermeiden. Kannst du dir die Wohnung gerade so leisten, besteht die Gefahr einer finanziellen Überforderung. Sobald sich deine private Situation ändert oder gar die Zinsen steigen, stellt die Wohnung eine zu hohe Belastung dar. Folglich gerätst du unter Verkaufsdruck und veräußerst die Immobilie zu einem niedrigeren Kaufpreis, sodass du am Ende verschuldet dastehst. Ein Fehler, der in den meisten Fällen auf einer zu hektischen Kaufentscheidung basiert.

7. Steuern bleiben unberücksichtigt

Grundsätzlich gilt: Mieteinnahmen sind zu versteuern. Einige Kosten (Zinsen, Kosten für die Verwaltung der Wohnung) dürfen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Des Weiteren gibt es sogenannte Sondereffekte wie die Abschreibung auf Gebäude, die einen großen Einfluss auf die Steuern haben. Unser Tipp: Berechne stets den Cashflow nach Steuern, bevor du eine Immobilie kaufst. 

8. Rücksprache mit Bank erfolgt zu spät

Sprichst du zu spät mit der Bank, ist die Wahrscheinlich groß, dass der Immobilienkauf scheitert. Derzeit sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau und die Immobilienpreise relativ hoch. Gerätst du an ein Schnäppchen, ist Geschwindigkeit gefragt. Vereinbare frühzeitig einen Termin mit einem Finanzierungsberater. Dieser überprüft deine Bonität und erstellt mit dir gemeinsam die erforderlichen Unterlagen für die Bank.

9. Gähnende Leere auf dem Konto

Wohnung gekauft, Konto leer: der riskanteste Fehler beim Immobilienkauf. Kalkuliere stets einen finanziellen Puffer ein, denn Rücklagen bauen sich erst mit der Zeit auf. Vermeide die Situation, die Immobilie kurzfristig oder gar über eine Zwangsversteigerung wieder verkaufen zu müssen. Auf dieser Weise liegt der Kaufpreis meist weit unter dem Marktwert. 


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Dieser Blogartikel basiert auf folgendem Video, das am 27.07.2018 veröffentlicht wurde: 


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